“营收降三成开工量翻番 泛海建设资金链两头受挤”

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经记者叶书利从北京出发

最近，万科、保利、恒大、中国外等发布的年度报告十分亮眼，引领我国房企取得了历史上最“红”的丰收年。 但是，4月16日，泛海建设( 000046，sz )发表的年报看起来“歉收”。

年报显示，泛海建设去年实现营业收入16.25亿元，同比减少31.69%。 营业利润只有1亿6700万元，比去年同期急剧下降64%。

在收益下降的基础上，建设面积增加了近两倍，这显然迫使企业资金链吃紧。 记者表示，去年年底，企业货币资金量足以偿还短期贷款和一年内到期的非流动负债。

在这种情况下，近期企业最高额度达到48亿元增发融资方案的夭折，泛海建设的资金链无疑将更加捉襟见肘。

可销售项目不足带动业绩

相对于去年业绩的大幅下跌，泛海建设在年报中表示的理由是“本期商品房销售收入减少”。

根据《每日经济信息》记者的调查，去年，在房地产市场整体销售额增长的情况下，泛海建设的商品房销售额没有“异常”地增减。 实质原因不是销售不良，而是可销售项目太少，结果是“巧妇难为无米之炊”。

据信息显示，泛海建设去年的可销售项目只有北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#住宅项目、深圳拉菲花园1期和武汉王家墩中央商务区泛海国际居住区-樱海园3个。 其中，前两个是2009年开设的正在销售的项目，樱海园项目是去年6月6日开设的。

之所以出现这种现状，是因为企业迄今为止的生产量没有跟上步伐。

记者根据泛海建设多年年报资料统计，2009年，该企业新增开工面积仅为109.39万平方米。 相比之下，万科仅今年一季度就达到346万平方米，接近2009年泛海建设年开工量的3.16倍。

再往前一个2008年、2007年、2006年，泛海建设的年开工量分别不到22.48万平方米、32.57万平方米、34.78万平方米。

迄今为止，泛海建设的年开工量虽小，但这与企业土地储备轨迹无关。

调查表明，与同业通过竞争获取地块储备的方法不同，泛海建设目前的土地储备大部分来源于大股东泛海建设控股公司的资金提供。

据日信证券统计数据显示，截至去年年底，泛海建设土地储备建筑面积896万平方米，其中达到609万平方米的武汉王家墩项目，占企业土地储备总量的近68%。

据悉，该项目是2008年1月泛海建设向泛海建设控股集团以每股19.1元的方向增发3.8亿股，收购所持武汉企业60%的股份而获得的。 另外，泛海建设还通过收购泛海建设控股集团持有的北京星火企业和通海企业100%的股权，分别获得了建筑面积约100万平方米的北京土地和总建筑面积54.41万平方米的上海黄浦区董家渡居住区10、12、14号地块等。

事实上，除了大股东的土地注入外，泛海建设很少从土地市场拿地，到2008年，企业土地储备一直很小，开工量自然也没有上升。 2008年从大股东那里获得609万平方米的武汉地块后，2009年企业增加开工量，当年开工面积是去年的4.87倍，但基数太小，当年开工量还有109.39万平方米，所以去年的可销售项目

扩大开工，资金链紧张

泛海建设管理层明显意识到了这些——因为这家企业从去年下半年开始明显加快了开工的节奏。

年度报告显示，企业在去年上半年新增开工项目为零的基础上，下半年，北京东风乡1#、2#、3#土地项目、上海黄埔区董家渡居住区10、12、14号地块项目和泛海国际休闲度假项目分别于7月

另一方面，在年度经营计划中，泛海建设管理层明确提出“加快建设中项目的开发建设速度，扩大开发规模”。 结果显示，企业年计划建设面积倍增至近411.50万平方米，仅新增开工面积就达到约194.80万平方米。 其中包括3月开工的杭州钱江新城a-10、11、12地块项目，3月开工的北京东风乡绿隔地区第6、12、13月开工，

开工量增加了一倍，支出大幅增加。 《每日经济信息》记者根据泛海建设年报相关资料统计，去年下半年开工的3个项目，总投资预计将达到288.7亿元，今年新开工的3个项目也预计总投资将达到55.22亿元。 当然，这些投资不需要今年一次性重复垫款支出，而是在开工时间段内逐年分配，但今年建设支出中，需要分配其他5个建设项目的支出。 今年的总支出无法得到准确的数据，但粗略估算，该企业去年的1亿6700万元收入与这部分支出总额不一致。

泛海建设年报显示，去年底企业货币资金量近26.78亿元，比年初大幅减少41.65%。 年末短期贷款达到6亿1500万元，一年内到期的非流动负债达到21亿375万元。 换言之，泛海建设去年年底的货币资金量相当于企业短期贷款和一年内到期的非流动负债之和。

进一步加剧融资的“流产”

事实上，4月15日，泛海建设发布了《泛海建设集团股份有限公司年第一季度业绩预期损失公告》。 公告称，今年一季度，企业净利润预计将亏损3600万元。 对此，企业管理层解释说:“今年一季度企业项目开工面积比上年大幅增加，但由于同期可确认收入的项目减少，销售额比去年同期大幅下降。”

去年下半年以来，泛海建设资金链已经紧张，但目前支出加大，进一步考验了企业的资金负担能力。 最近，泛亚建设管理层更头疼的是，3月24日，泛亚建设再次发布了《泛亚建设集团股份有限企业企业年度不公开发行股票案失效公告》。

据记者调查，去年3月24日，迫于开工量增大带来的资金巨大诉求，泛海建设计划向10名以下特定投资者每股发行11.18元人民币4亿股，募集资金48亿元，来自北京泛海东风2#、3#地项目、武汉泛海国际居住区-。

但是，由于政府收紧了房地产公司的融资，一年后的一年3月24日，泛海建设被迫宣布，此次增发融资方案以失败告终，需要注入资金的企业雪上加霜。

一位不愿透露姓名的房地产领域拆船师向《每日经济信息》记者表示，由于受可售规模的限制，泛海建设的收入一直不大。 因此，企业资金的供给方式主要不是依靠自己的企业收入，而是融资所得。 例如，2006年和2008年分别向大股东增发了2次融资，但2008年该企业65亿元增发案被否决，企业资金压力增大。 此次增发融资案再次死亡，将进一步压缩企业资金供给，目前资金压力已成为企业扩张的最大瓶颈。

在采访中，记者联系了泛海建设，了解了企业资金链的现状，但在本报发布消息之前，对方尚未做出回应。

前景分解

明年开工量或释放

最近，《每日经济信息》记者在与房地产大佬任志强的私下谈话中，提到了房企资金链受到挤压的情况。 任志强表示，总体而言，今年房企资金链的挤压状况好于2008年。

他认为，有两种住房企业的资金链情况完全不同。 一是去年以住宅销售为主，今年以住宅建设为主，例如soho中国，我们认为生活是最好的。

另一个是去年和今年两年以房屋建设为主，可销售的房源很少的房企。 这种情况的典型代表是泛海建设。 去年下半年以来，企业主要以花钱为主，收入不增加。 “一增一减”的两头被挤压，资金链一定越来越紧张。

但是，泛海建设的前景仍然很有前景。 据日本信证券统计数据，截至去年年底，泛海建设土地储备建筑面积共达896万平方米，且这些土地储备主要分布在北京、上海、深圳、杭州、武汉和青岛等热点城市的稀缺位置，其中，一线城市土地储备280 另外，这些土地储备基本上是在2008年和2006年两年由大股东注入的，因此土地价格很低。

年度报告显示，泛海建设目前基本分布在北京、上海、深圳、杭州、武汉、青岛、大连等城市中心。 从开发周期来看，预计这些开工量的大排放有可能从明年开始。

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