“从新能源到地产皇明蔚来城模式“曲高和寡””

经记者夏雨(化名)从山东德克萨斯

从新能源转向房地产领域，皇明集团龙头黄鸣的理想，不符合现实。

12年前万科“严苛”的条件迫使黄鸣放弃合作，发誓要打造自己的新能源大厦时，黄鸣做出了“如果没有一流房地产公司的合作，就要自己建造”的决定，将来建成了城堡。

但是，曾经的光热先锋没有取得房地产项目的成功，“投资性房地产”不仅没有为皇明贡献利润，皇明在房地产市场的扩张也备受争议，企业目前唯一的房地产项目——德州未来城也遭遇冰雪之境。

不自然的“点灯率”

7月21日，星期六，晚上8点30分左右，本来是点灯率最高的时间段，蔚来城却有点“荒凉”。

《每日经济信息》记者大致清点了一下，点亮的房子约有30户，这是皇明去年宣布的蔚来城一期已经“卖完”，以及最近蔚来城卖场的“一期基本卖完，只剩下个别几户户型，两期也卖了大半。

另外，据公开资料显示，来“蔚来城”购房的多为德克萨斯本地业主，以及祖上在德克萨斯现在北京等一线城市工作的高端人士。

“当地的普通人买不起。 外地人买是为了周末来度假。 ’当地的出租车司机告诉记者，将来城堡现在的人气不太高。

在记者以外的土地上购买的人的身份来到蔚来城的柜台时，看到了建筑模型、相关节能型产品的介绍、样品室。 在交流过程中，销售人员表示，未来城一期销售的住宅有240户，目前约有30户未销售。

一期和二期的高层住宅之间，有两栋“连排别墅”一样的建筑物。 据上述销售人员介绍，该户型基本售罄，但记者晚间发现，“连排别墅”没有任何灯光，白天见到的许多房间没有装修，很少有人入住。

定价、房地产疲软

实际上，从皇明公布的相关情况可以看出销售不佳。 另外，黄鸣最近坦言，来城销售降温与目前的房地产调控有关。 另外，据上述销售人员称，除了1期约有30套未售出外，2期的销售也不理想。

在回答的当地人看来，将来城的销售不好与定价和周边配套有直接关系。

截至年7月5日，德州住宅成交均价4299.06元/平方米，非住宅成交均价5295.41元/平方米，这大大低于蔚来城。 2009年推出来城第一期时，其6500元/平方米的报价大大超过了周边住宅2500元/平方米的单价。

上述连排别墅这样的项目，价格明显高于普通住宅，总额约600万元至数千万元，车价也超过20万/个，达到一线城市水平。

不仅价格贵，蔚来城周边的商业配套也不够。 据悉，蔚来城位于德州三八路东首、长河公园附近，被德州市民认为一直以来都是城郊的结合部，不是最合适的地区。 上述销售人员也表示，周边的商业配套确实没有完成，距离最近的商业街也有3公里左右。

另外，据说蔚来城的三期与商业开发有关，蔚来城的沙盘上已经有三期模型。 记者在现场看到，“浙江建工”工程队正在进行3期地基工程。 三期除住宅外，还包括公寓式酒店和商业项目。

“因为旁边没有合适的商业项目，皇明打算自己做。 ”上述营业负责人明确了这一点。

节能概念“曲高与寡居”

从黄鸣来看，未来城是太阳能设备应用于房地产的样品。 “应用37个可再生科学技术成果，130个高科技产品”在未来城的销售中被列为重点。

蔚来城销售中心相关人士向《每日经济信息》记者介绍，蔚来城应用于太阳能光热系统、温屏节能玻璃、土壤源热泵中央空调节系统等节能技术。

许多新技术、新产品，皇明开发未来进一步抬高了城堡的价格。 公开资料显示，“首期综合土地、建筑安装等价格约为每平方米3500元，太阳能设备价格也为每平方米4000元。 ”。

但是，这里的住户没有感受到这么多节能体验。 一个未来城一期的住户说，这个楼盘看到的只有太阳能热水器，中央空和直饮水。 其他住户怀疑将来城堡没有普及的那么好。

黄鸣声称来城是世界上第一个微排社区，但这里的很多产品和技术不是皇明的全部。 据蔚来城展示中心介绍，防尘、隔音的门窗，其材料和技术均来自德国。

复制或阻止模式

黄鸣多次来城是因为想在全国范围内宣传这种模式。

今年下半年，黄鸣在与媒体的采访中表示，德克萨斯以外的未来城将在3~4年内上市。 “我们计划在每个城市只开发一个未来城。 ’在他看来，一方面是蔚来城的利益，更首要的目的是宣传蔚来城的模式。

但现实情况是，在第三次ipo未能成功的情况下，未来城模式也无法为皇明的快速发展提供足够的资金支持。 节能建筑本身的价格变高，将来会妨碍城模式的复制宣传。

公开财务数据显示，年1~9月，皇明控股的主业光热产品、光电产品、温屏玻璃收入达到90%以上，皇明控股旗下3家核心房地产子公司全部亏损。 其中，皇明太阳能房地产有限企业全年亏损778万元，年1~9月因费用价格支出原因，本期亏损912万元。

蔚来城这样的项目，资金诉求量不少。 公开资料显示，蔚来城二期计划投资额将达到5亿1000万元，截至去年9月底，已完成投资9317万元，尚需筹集4亿元以上资金。

根据皇明旗下子公司的成立记录，皇明曾试图在地方拓展房地产业务。 2009年7月，皇明成立杭州蔚来置业有限企业，但该企业自成立以来一直没有开展实际经营业务，没有营业收入，目前已被注销。

更值得观察的是，皇明太阳能运营商(北京)有限企业成立于2003年，成立之初曾获得北京北土城附近的地块。 据《每日经济信息》记者查询，该公司当时表示，“在开发的建筑项目中，将以太阳能光热和光电技术的应用为核心文案，在太阳能和建筑结构一体化、高层建筑太阳能应用、建筑太阳能采暖和制冷等多方面进行积极探索。” 这就像第一座蔚来城。

但是，这家企业还没有开展实际的经营业务，没有经营收入。 截至年9月30日，该企业总资产2497万元，总负债16万元，当期营业收入为零，净利润为负。 一个行业的人解体是因为在北京的这个项目没有进展，所以现在的德州才能来到城市。

“皇明打算在外地复制蔚来城。 难度不低。 ”中国家电营销委员会副理事长洪仕斌认为:“实际上项目没有复制的可能性。” 一个是成本太高，如果没有政府补助，当地房地产商就不能冒这个风险。 二是这种看似节能环保概念的房地产，一般的费用群体也很难接受。

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