“物业判断“估”出10亿利润 金轮天地香港上市获80倍认购”

经记者杨宠从上海强发

根据香港证券交易所2009年修订的上市标准，首次申请上市的内地公司三年总利润不得低于5000万港元，另外最近一年的利润不得低于2000万港元。

对许多房地产企业来说，三年内实现5000万港币的利润并不困难，但许多企业仍被挡在香港证券交易所之外。 令人惊讶的是，通过房地产投资判断的公允值波动收益符合该标准的金轮天地( 01232.hk )于今年1月16日上市。 企业2009年、年、年及年上半年房地产公平值利润合计超过10亿元。 截至1月15日，该内房股公开上市部分达到80.41倍，最终发行价接近1.72港元的上限，至每股1.68港元。

迄今为止，年销售额超过100亿元的旭辉，以及销售额超过100亿元、确定了年和年部分业绩的内地地产商新城控股集团在香港上市时，均按定价下限发行。

房地产租金还没有上升的前景/

金轮天地上市招股资料显示，房地产的判断价值在多年营业收入中占有重要地位。 截至2009年、年、年前6个月，投资房地产公平值的收益分别达到人民币2.5亿元、3.07亿元、5.40亿元、7500万元，分别占税前溢利的60.3%、75.1%、73.6%和21.0%

事实上，如果没有投资房产公允值的浮动收益，金轮天地2009年至年3年的收益很难达到香港证券交易所规定的5000万元指标。 根据公布的非投资房产判断值收益，2009、年、年全年净利润分别为人民币2835万元、-1352万元、-2673万元。

根据上述招股证明材料，房地产判断机构世邦魏理市对金轮天地旗下的投资房地产判断，需要根据租金收入的多少变化加以明确。 但是，该企业的招股证明书显示，在租金收入没有达到世邦魏理市的预期的情况下，部分房地产的投资房地产公平值仍在上升。

金轮国际广场就是其中一个具有代表性的例子。 根据招股证明书，世邦魏理市采用贴现现金流法，根据租金和资本增长判断房地产价值。 根据其评估，截至去年12月31日，金轮国际广场投资房地产公平值为16.92亿元。 世魏理市认为，金轮国际广场要在2008年底开业，由于与租户签约的租金低于市场价格，需要3~5年才能成熟。

世邦魏理市当时基于周边13元/平方米/日、内部收益率6%、短期和长时间租金增长3%~9.5%的假设，对金轮国际广场进行了评价。

但实际上，上述假设并不完全经得起推敲。 招行证明，在金轮国际广场开业4年半后的年上半年，金轮国际广场新增订单和更新的租金依然很低，仅为10.5元/平方米，远远低于假设。

但是，这一点也没有影响金轮国际广场年上半年估值的变动，该项目截至年6月30日的公平值从年的16.92亿元上升到17.4亿元。

同样，以租金收入为基准的金轮时代广场，也假设租金收入达到10.2元/平方米，按市场收益率4%~5.5%进行评价。 但实际上，金轮时代广场从年12月31日至年6月30日签订的租赁合同平均租金价格仅为5.5元/平方米，远远低于世邦魏理市的假设。 但是，这些房地产截至年6月30日的公平值依然达到10.29亿元，比年12月31日的估计高了2300万元。

在租金价格远远低于假设的情况下，项目公平值为什么依然居高不下？ 《每日经济信息》记者对世邦魏理市的信息宣传机构和金轮天地的媒体部门进行了电子邮件采访。 金轮天地方面说:“关于你的提问，我们交给了金轮天地的领导人。 因为他们现在在国外出差，所以会尽快回答你的问题。 ”截稿时，世邦魏理官方面没有回复。

上海一位注册房地产估价师表示，即使租金价格最终没有达到预期价格，评估部门提高评估水平也是合理的。 因为评估部门认为开发商为了迅速租赁商场采取了比周边优惠的租赁政策。

年收益是三年来最差的/

金轮天地的招股证书显示，金轮天地在年上半年的销售情况不理想，截至6月30日，仅获得不到7500万元的销售收入和租赁收入。 原定于年6月和年12月举行的金轮翡翠名园和金轮星光名座将于年完成，因此该管理层预计金轮天地年下半年将比上半年营业收入至少下跌50%。

截至2.06年6月30日，金轮天地税后溢利为2.06亿元，但据管理层预测，全年预计税后溢利为2.7亿元，其中全年房地产判断波动利润为5600万元。

事实上，上述利润预计比年和年有所下降。 根据企业上市材料，金轮天地2009年、年和年税后溢利分别为2.78亿元、2.93亿元、5.13亿元。

年，企业也有一定的利润压力。

根据招股证明书的盈利预测，金轮天地能否盈利的关键在于房地产投资的判断值。 根据上述报告，如果投资房产价值下跌5%，金轮天地本年度净利润将减少1.21亿元。

金轮天地的土地储备也非常有限，总面积28万平方米，其中6万平方米以上为投资房产，6万平方米以上为竣工库存，只有13.49万平方米为未出售的开发房产。 狭窄的土地储备容量会给企业未来的利润增长带来压力。

在这种情况下，年上半年，金轮天地越来越依赖压缩价格提高利润。 上市资料显示，金轮天地营销推广专家总数39人，年上半年销售和宣传支出压缩至391万元。 企业也削减宣传费，不多次雇佣第三方代理销售团队。

金轮天地计划年和年分别收购3块和2块土地，合作意向包括南京双龙大道项目、胜太路项目、中国药科大学地铁站项目、拖板桥项目和株洲云龙项目，现有战略总计划建筑面积不超过30万平方米，总投资额上限

去年10月企业获得的双龙大道项目，尚未签订土地合同，总投资4亿2000万元，其中认购额1亿4100万元，预计通过运营现金流、ipo融资、银行贷款分别支付50%、25%、25% 该项目计划建设酒店式公寓，售价1.8万元/平方米，实现销售额1.45亿元，剩余面积用作投资，本期为6年。

项目高质量提高发行价格吗？ /

在谈及内房股如何通过投资房地产估价的浮动收益提高账面利润，从而获得发行准入门槛时，一位港股拆股师表示，投资者在拆新股时，只能排除地产商账面上的水分，企业最终用较便宜的钱发行新股。

然而，金轮天地虽然收益随判断值波动，但以接近价格上限的发行融资7.56亿港币(折合人民币约6亿元)，达到账面净资产的23%。 截至年6月30日，金轮天地年确认的销售金额不过1.1亿元。

咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，这很可能是因为这家企业拥有的房地产质量特别高，可以期待投资者获得更高的收益。

但从招股证明书来看，上述企业的股本收益率目前处于中等水平，从2009年到2009年，该企业的股本收益率为20.6%、17.9%、24.7%。

宋延庆认为，虽然金轮天地目前的资本收益率并不高，但持有的房地产地理位置应该不错，投资者很可能看好这些房地产未来的租金收益率水平。 市面上的资料显示，金轮天地拥有的金轮新都汇、金轮国际广场等项目位于南京地铁站沿线，行人众多。

事实上，内地目前正在开发许多商业地产，相关地产商也计划上市。 此前，瑞安房地产宣布将单独分割新天地上市。 由于这些地产商开发的房地产竣工时间不长，租金收入不高，没有其他销售收入来源，因此在盈利能力上可能会不利。 那么，他们能否仿效金轮际天地，以房地产投资公平值入账，进而在香港拿高价ipo？

宋延庆认为，这种可能性很低。 由于大部分房地产平均租金收益率比较低，一些地产商的收益率不足4%，这些企业在香港上市并不容易。

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