“新鸿基地产危局百日 内地项目低价促销”

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经记者杨薏强胡廷鸿从上海、深圳出发

上周五( 7月13日(香港廉政公署正式起诉原政务司司长许仕仁、香港证券交易所前高级副总裁关雄生。 一起被起诉的有新鸿基地产香港第二大富豪家族、新鸿基地产( 00016，hk )主席兼董事社长郭炳江和郭炳联的两兄弟、新鸿基地执行董事陈钰源。

前一天，瑞士信贷发布报告称，新鸿基地房地产股价已经充分反映了“廉政风暴”的不明确因素，加上房地产投资提供了稳定的收益，是房地产股的首选。 同一天，国浩资本也在新鸿基地维持了买入评级。 广发证券(香港)在郭氏兄弟被正式起诉，新鸿基地的不动产停止时也给予了增加资格。

由于这些证券公司的力量强大，新鸿基地产的股价昨天只下跌了1%。 这与郭氏兄弟3月29日被廉政公署逮捕时股价当天下跌13%形成鲜明对比。 翟才证券总务总监郭思治评价说:“对新鸿基地产股价的影响最糟糕的一分钟过去了。”

为什么新鸿基地产能够单独支撑危机局，还受到更多投行、券商的信任？ 机构研究报告复印件显示，业绩“拯救”了新鸿基地产。 为了业绩，新鸿基地产也开始低价促销。

内因有望稳定业绩

表面上，人事上的调动支撑了新鸿基地的“最坏的一分钟”。

3月29日以后，新鸿基的历史访问公告几乎与人事变动有关。 3月11日，重组特别委员会，解决3月19日成立的廉政公署调查和所有相关事项；6月14日，任命具有35年房地产工作经验的老臣桑德为执行董事；另任命tvb行政主席梁乃鹏和梁榉洽为独立非执行董事。

郭氏兄弟被起诉后，郭炳江29岁的儿子郭基辉和郭炳联31岁的儿子郭台澪代替郭氏兄弟担任董事。

另外，新鸿基地产授予包括桑德堡在内的几个人以每股96.15元的价格购买的购买权。

但实际上，券商和投行们看好新鸿基地房地产的不是人事变动，而是这家企业未来的业绩。 瑞信报告称，该企业以低于市场预期的价格获得北角临海“地王”，反映出许多高层被廉署调查并未影响企业正常运营。

据瑞信报告，上述新鸿基地产以69.1亿港元获得的旧北角村地块，每平方英尺地价为9347元。 参考附近楼房的二手价格，建成后，每平方英尺的售价可以达到1.6万元，而商业不动产的价值为每平方英尺1.4万元，计入建筑价格后，该项目的毛利率为26%。

和瑞信的看法一样，其他投资机构对新鸿基地产的股价也很乐观。 交银国际报告称，“在新鸿基事件处理之前，企业仍有不明朗因素，但香港房地产市场依然稳定，企业也在加速房地产销售，因此企业陷入2008年估值下跌的可能性很低。”

不仅是新鸿基香港的业务，内地业务也很有前景。 据交银国际测算，新鸿基地产年收入预计将达到640亿元港币。

低价促销刺激销售额的增长

交银国际的研究得到了克比瑞研究中心的数据支持。 据该机构监测数据显示，前3月，内地商品住宅销售总额只有10.67亿元，而新鸿基地产从4月开始突然发力，2季度共销售29.11亿元，不仅比上季度大幅增加，而且增长184%以上。

据中房信集团数据显示，光是新鸿基上海滨江豪宅项目凯旋滨江园项目，第二季度就为新鸿基内地住宅销售业务贡献了约10亿元的销售额。

但是，这个项目如此出色的销售业绩来源于低价的促销。 网上参考价最高达26万4000元/平方米，主力销售5、6号楼单价最高的机组分别达到21万56000元/平方米和19万89000元/平方米，但中房信监测的实际成交日

中房信研究总导演薛建雄认为，凯旋滨江园在不到4个月的时间内总共可以销售195套套房景点中的42套，与楼盘的售价无关。 如果凯旋江园使用汤臣一品那样高的定价战略，那么它可能就像汤臣一品一样，经过8年的时间，还没有到总供给量的1/3。

事实上，凯旋滨江园上市前后，中粮海景壹号、四季汇、国信世纪海景等众多滨江项目竞争激烈。 在这样的背景下，只有低价的销售战略才能提高更好的业绩。

但是，新鸿基地产低价快速销售，刺激了业绩的大幅增长，迅速给企业带来了郭氏兄弟被廉政公署起诉的影响。 但是，新鸿基地产的投资者仍然有一个疑问。 快速增长的业绩，是否会透支新鸿基地的未来，造成新地在今后2、3年间部分地区无房的不自然？

对此，新鸿基地产宣传部的应对与上述构想“有很大偏差”。 对方表示，凯旋滨江园销售情况理想，未采取降价战略。 “滨江凯旋门”第一期(共5幢，195个单位) )的整体均价约16万元，其中5、6号楼标准楼层的单位均价约12万元。 所有公司有序销售，目前成交集中在5、6号楼，成交均价达到预期。