“信托融资投向项目精装修 首创置业高负债不改逆势扩张”

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经记者叶书利从北京出发

第一家运营商全资子公司北京尚博雅以承包的第一家运营商豪宅北京禧瑞都4号楼公寓和商业地产的装修为投资标的物进行了信托融资。 这实际上体现了左手融资、右手扩张这第一个职业生涯今年的快速发展战术。

将项目改造成信托化平台

《每日经济信息》记者从中铁信托财富管理中心获悉，17日，中铁信托发布了《中铁信托首个高质量房地产装修贷款项目集合资金信托计划》。 该信托计划发行规模1.8亿元，产品期限18个月。

根据《每日经济信息》记者从中铁信托收到的消息，这笔信托资金将融资给首家运营商旗下全资子公司北京尚博雅，用于其租赁的北京禧瑞都4号楼公寓和商业物业的装修和设备安装调试。

该信托产品的预期年收益率为9.5%~10.5%。 据中铁信托财富管理中心的女员工说，短短一周内，这个信托产品就已经募集完毕。

在北京尚博雅租赁经营的禧瑞都4号楼公寓和商业不动产的租金收入成为该信托计划的第一还款来源，而北京尚博雅母企业最初的运营商对北京尚博雅按合同约定支付本息提供了连带责任保证担保。

《每日经济信息》记者从该楼工作人员那里获悉，北京禧瑞均为北京cbd地区高档装修大楼。 4号楼是酒店式公寓，目前正在进行装修工程，预计今年第四季度开始对外租赁经营。 年前，这个酒店式公寓计划对外租也不能卖。 年后将视市场情况而定。

关于初创运营商旗下企业以项目收尾进行信托融资的问题，一位收尾领域工作人员告诉《每日经济信息》记者，该信托融资约10%的融资价格在目前融资环境下还算正常，收尾领域利润率在20%以上，部分达到50%。 介绍说，因为该融资方也有消化这个价格的能力。

左手融资右手扩张

在当前房地产调控的背景下，最初运营商的融资触角已经细分为具体项目的装修部分。 虽然最初运营商全资子公司北京尚博雅信托融资的融资额不高，但从一个侧面反映了最初运营商年的经营战略。

3月20日，在年度业绩会议上，首任运营商董事长刘晓光对外表示，融资和收购是初创运营商年的重要工作。

刘晓光在首次运营商的年度财务报告《董事长报告》中指出，首次运营商提出“规模优先、持续增效”，从经营上大体实现企业规模的突破。 在与《每日经济信息》记者的采访中，第一位运营商相关负责人解释说，“规模优先”是抓住领域萎靡不振的时机逆势扩张，这一战术从去年开始全面展开。

最初运营商的年度财务报告和相关公告显示，年，尽管领域下滑，但最初运营商在北京、天津、青岛、烟台、江阴、海南万宁等地获得土地，新增土地储备总建筑面积246万平方米，约为年12月31日企业土地储备总建筑面积。

年，扩张的战术依然存在。 年以来，继续在北京和湖州增加了约35万平方米的土地储备。

由“规模优先”支撑的逆向扩张背后的力量是资本运营能力。 由于这位最初的运营商相关负责人将其具体总结为“扩张和融资”，所以归根结底扩张的背后是资本的依赖。

这位负责人解释说，为了配合扩张战略，最初的运营商融资战略是多元化融资，也包括企业层面和具体项目层面的交流融资。 例如，最初运营商旗下的北京尚博雅将其租赁的装修项目作为融资平台。 根据今年的特别融资环境，海外融资将成为最初运营商的重要融资突破口。

首位运营商相关负责人表示，5000年2月，企业在香港成功发行人民币11.50亿元债券，成为香港首家以担保结构发行人民币债券的国内非金融公司，进一步拓宽了融资渠道。

退款是否阻碍了牵引扩张？

在帮助最初运营商逆向扩张的资本后盾中，销售回报受到阻碍或成为扩张道路上的压力。

根据第一家运营商公布的销售数据，第一家运营商一季度的合同额为22亿元，比去年同期减少13%。 年，第一家运营商的合同额为110亿元，比上年减少11.4%。

如最初运营商管理层的总结，销售回款下跌的原因是，集团大部分位于销售项目限购严重的一、二线城市，房地产调控政策影响较大。

值得注意的是，截止到去年12月31日，首次运营商的净资本负债率约为82%，截止到年12月31日为26%，截止到2009年12月31日为35%。 相比之下，年末开始的运营商净资本负债率约为去年同期数据的3.15倍。 对于最初的运营商打算继续通过融资推进逆向扩张来说，这减少了基于负债的操作空之间。

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