“过度城镇化样本:山东一开发商与居委会的合同纠葛”

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经记者郑佩珊，张敏出生于上海、北京

2007年，诸城这座山东省重要的交通枢纽城市只有17层以上的高楼。

那年，在该市提出“楼宇经济”战术几年后，这个身家只有100万的小镇通过招商引资引进了数百个高楼项目。 在优惠政策的带动下，潍坊远大置业有限企业(以下简称远大置业) )也投身于这个小城镇庞大的楼宇开发建设队伍。 当时，作为远大职业生涯法定代表人的李明怎么也没想到，企业由此陷入了三四线城市开发大潮的阴霾。

更令远大运营商难以接受的是，如果企业亏损，其合伙人龙都街道邱家庄区居委会(以下简称邱家庄居委会)向法院投诉，要求盈利。 接受《每日经济信息》记者的专家表示，这场冲突背后的根源是过度城市化。

项目突然开始了

2007年，高大置业以邱家庄居委会为合作伙伴，共同开发位于诸城的宝龙商住楼项目。 那年6月6日，高大置业法定代表人李明与邱家庄居委会主任郭树华发表了《宝龙商住楼联合开发建设意向书》(以下简称《意向书》)。

然后，双方承诺尽快签订正式合同。 虽然还没有签订正式合同，但这个项目很着急着手。

但是，开工后，《意向书》的第一轮谈判双方发生了意外情况，新任双方代表很难就这份未签订的合同作出任何决定。

年宝龙商住楼项目竣工，双方分配优势的时候到了，由于没有合同，在如何分配优势上双方很难达成一致。 最终邱家庄居委会向潍坊市中级人民法院告发了其远大的职业生涯。

房价大幅下跌导致项目亏损

2007年正式开发以来，宝龙商住楼经历了许多曲折。 2008年以来，各城市高层住宅平均价格从3000元/平方米降至2200元/平方米。 运营商开发宝龙商住楼曾一度陷入困境，资金链差点断裂。

2009年前后宝龙商住大厦的公寓开始出售，但是价格没有怎么回收。 “整个地区突然出现了200多个高层项目。 》运营商现任负责人李华回忆称，房价大幅下跌，截至今天，该楼盘精装房价也只有2400元/平方米，按现价全部出售全部住宅后，可回收资金4000万元左右。 资料显示，从2007年开始，各城市规划了536幢楼宇项目，到2008年初共开工236幢，总建筑面积达300万平方米，总覆盖数3万套。 对县级城市来说，这些高楼大厦就像美丽的泡沫。

目前，邱家庄居委会要求交付宝龙项目一楼至三楼商业大厦4760平方米(价值2000万元左右)，对此，李华认为企业目前难以收回价格，对方的要求根本无法满足。

《每日经济信息》记者目前与邱家庄居委会主任朱文德取得了联系，但无论双方正在进行的诉讼等情况，朱均对提及表示不便。

运营商败诉

年6月一审败诉后，李华提出反诉。 11月28日，远大运营商的代理律师刘春雷向山东潍坊诸城法院提起诉讼，要求诸城法院以严重误解和明显不公平为由依法变更《意向书》关于分配好处的暂行条款。

诸城法院受理刘春雷申诉当天，刘春雷向山东省高院提出中止审理申请，负责山东远大置业案的法官接受了刘春雷的申请书。

但是，年12月中旬，刘春雷接到了此案二审的判决书。 维持一审的原判决不变。 判决书的判定时间是9月30日。 “法官在11月末收到中止审理的申请书后，应该不会出现9月30日已经判定的情况，我认为法院做出了倒算日期的行为。 ’刘春雷提出异议。

过度城市化的反思

一位不愿指名道姓的土地专家对《每日经济信息》记者表示，随着一线城市市场的饱和，许多房地产开发公司转战三四线城市，与当地政府合作推进旧城改造，即开发区建设等项目。 由于地方债务压力较大，许多三四线城市政府缺乏足够的资金开始旧城改造，而使用与房企合作开发的模式，就是各城市的例子。 但是，这种模式同样存在着政府与企业无法顺利合作的不可控制的风险。 一些房地产投资者列举了“政府业务效率低下”等因素。 这包括职能、职责部门不重视或不重视市场监管和服务等。

近年来，许多城市借助城市化的“东风”，大规模推进旧城改造，建设住宅和商业房地产项目。 但是，如果城市没有足够的费用和产业支援，开始大规模的城市改造就容易发生泡沫。 这些专家认为，城市盲目开发的背后，仍有地方政府通过土地带动房地产业，进而带动当地经济快速发展的由来已久的构想。 因为从拉动gdp的角度来看，这种模式比振兴实业更“高效”。 遗留的问题也由此产生。