“千亿俱乐部扩容至三家 中小房企空间被压缩”

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经过徐学成记者胡廷鸿王海慜从广州、深圳、上海出发

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一眨眼就成了历史。 回顾这一年，保利、金地等大型房企年初非常疲软的销售成绩并没有让市场担心领域的未来前景。 但是，几个月后，市场用数据表明这个冬天没有想象的那么冷。 万科全年销售额突破1400亿，绿地、保利加入“千亿俱乐部”，全国销售额前53名的房企已经是百亿的销售规模，“百亿俱乐部”比2008年扩大了5倍……房地产市场有那些变化？ 今天，《每日经济信息》为你整理。

对中国房地产公司来说，年确实是名副其实的“突破之年”。

根据万科a(00002，sz )今天公布的12月销售简报，12月企业销售业绩再次向好，销售额比去年同期增长141.75%，也实现了此前市场推测的全年1400亿元的销售目标。

值得注意的是，绿地集团和保利地产也进入了“千亿俱乐部”，中海、恒大、万达等房企紧随其后，年销售总额均超过900亿元。 年，全国销售额前52位的房企已经是百亿的销售规模，“百亿俱乐部”比2008年扩大了5倍。

百亿、千亿俱乐部扩大，房地产市场份额集中在龙头房企，留给中小房企的机会越来越少。 许多关注者对《每日经济信息》记者表示，一些中小房企难逃被淘汰的命运。

恒大和千亿俱乐部失去了手臂

根据万科今天的最新公告，万科去年12月实现116.8万平方米的销售面积，销售金额140.7亿元，分别比去年同期增长94.99%、141.75%，较去年同期涨幅11月持续扩大，12月也是企业连续第8个月增长140.7亿元。 全年万科累计销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，分别年增长20.5%和16.2%，两增速均快于全年。

另外，cric研究中心日前公布了“年度中国房地产公司销售top50”排行榜。 根据该排名，万科的销售额在去年继续领先领域，连续三年位居榜首。

而且，房地产“千亿俱乐部”不仅万科，绿地集团、保利房地产分别以1078亿元和1018亿元的销售额进入其中，中海、恒大、万达等房企紧随其后，年销售总额均超过900亿元。

昨天( 1月7日，恒大地产( 03333，hk )公布的年12月销售简报显示，年恒大共完成合同销售923亿2000万元，距离千亿元大关只有一步之遥。 在金砖四国研究中心的排名中，恒大以1536万平方米的销售面积稳定居领域第一。

根据恒大最新公布的数据，年12月，恒大实现合同销售额76.9亿元，合同销售面积122.2万平方米，合同销售均价6292元/平方米。 年内，恒大累计完成合同销售额923.2亿元，占全年800亿元合同销售计划的115.4%。 并且，销售额比年增长14.8%；年初累计合同销售面积1548.5万平方米，比年增长26.9%； 的合同售价平均为5962元/平方米。 年12月，恒大5起，全年累计58起，销售项目达到179起。

随着房地产市场销售额接近龙头房企，各阶段销售额业绩也水涨船高。 从公司入榜情况看，年中国房地产公司top10销售业绩门槛分别达到460亿元和411万平方米，销售金额门槛比年上升46%。 与此不同，top20房企门槛也略有提高，销售额从180亿元增加到233亿元，销售面积从166万平方米增加到249万平方米。

据中国指数研究院数据显示，年销售额突破百亿的房企已达到53家，其中越秀房地产、建筑业房地产、金隅嘉业、鲁商置业等首次进入“百亿阵营”。

房地产领域的马太效应突出

《每日经济信息》记者观察到，房企销售排名变化的背后，凸显了房地产领域“强者恒强”的马太效应。 万科、保利等领导的“千亿阵营”与第二、三梯队的差距更大了。

根据cric研究中心的数据，去年，全国销售额前十的房企占市场份额的12.46%，比去年上升了2.03个百分点。 前20家住房企业的市场份额比去年上升了2.77个百分点。

根据中国指数研究院的数据，年销售额在1000亿元以上的房企增长率为29.8%； 销售额为500亿~1000亿元的房企增长率为28.0%； 销售额300亿~500亿元的住宅企业增长率为26.7%； 销售额在100亿~200亿元的住宅企业增长率为20.5%，呈减少趋势。

从销售排名来看，万科、保利、绿地的销售额平均值达到1171亿元，年销售额500亿~1000亿元的房企平均值为754亿元、500亿元以下、300亿元以上的房企销售额平均值仅为373亿元。

大型房企的企业品牌、规模效应、资源整合能力和与地方政府的良好关系，使得大型房企更加强大，资源也集中在大型企业。

美联储房地产全国研究中心总监徐枫认为，这并不奇怪，我国房企规模效应仍将持续显现，但从中长期来看，房地产领域过去粗放、快速的发展模式将发生转变，省属房企将被淘汰或边缘化。

细分市场还没有形成

由于激烈的市场竞争和风险意识，过去的单一住宅开发公司开始向商业不动产、旅游不动产、养老不动产、产业不动产等行业转型。 与大型房企相比，中小房企在市场规模、拿地能力、融资能力等多方面面临困境。 许多关注者认为，中小住宅企业迟早无法逃脱被淘汰的命运。 根据中房协此前发布的《房地产开发公司经营管理蓝皮书》，他指出，如果房地产调控政策持续下去，未来3年将至少有30%的国内房企出局，房企总数将从目前的约5万家锐减至3.5万家。

据悉，万科、保利、恒大、中海等大型房企在全国土地市场抢夺土地，凸显出较强的合作趋势。 截至12月，万科、保利、中海、恒大4家房企土地持有总额超过1040亿元。 但是，与2009年全领域过度捕捞土地相比，中小房企攫取土地的现象不多，土地储备能力也逐渐下降。

面对领域集中度的提高和领域分化，以及监管政策的趋势，中小房企无奈或积极转型，从单一住宅向多元化经营转变。 深耕领域的细分市场成为目前中小房企暂时避免市场风险和大型房企市场空之间挤压的选择。

“国内房企没有将专注于细分市场作为长期战术，只是对公司品牌的补充。 ”徐枫认为，在一些房企转型细分市场的过程中，市场管理团队仍难以克服高利润的诱惑，细分市场发育缓慢。

现实也是如此。 以白领为主的万科在产品开发上也有高端豪宅产品的配比。 一直标榜文化旅游综合服务的华侨城在其旅游项目中也依赖住宅开发获得收益。

近年来，产业房地产成为房地产领域细分市场的一大亮点。 但从规模来看，新兴的产业房地产市场还没有形成。 致力于产业园区开发的华夏幸福基干业，年销售额165亿元，年1月~9月累计销售额138.24亿元，比去年同期增长12.77%。 但是，与住宅开发事业取得数百亿、数千亿的销售额相比，产业地产还是襁褓中的婴儿。

最新动态

万科年底拿地就出现了井喷

经记者王海慜出生于上海

随着楼市暖冬，土地市场回暖，去年12月，地王的消息频频从上海、天津、武汉等地传来。 以万科等为代表的有实力的大型房企确实在土地市场上是纵横的主角。

年11月，万科获得12个地块开发项目，共获得权益容积率建筑面积233万平方米，支付权益地价64亿元，这曾是年企业1月新增土地储备最高的月份。 但是，与有大包小包的12月相比，11月万科土地的胃口还是很小。

根据今天的最新公告，万科12月在全国共获得20个项目。 据《每日经济信息》记者统计，这20个项目权益容积率建筑面积约434万平方米，这是万科新项目建筑面积连续7个月实现环比增长。 项目分布在上海、杭州、苏州、成都、青岛、沈阳、大连等二线城市为主的区域。

对此，UBS证券认为，万科抓住增加政府供应量的机会扩张土地储备，将更加稳固企业年~年的增长基础。

数据显示，企业全年1月~11月新增项目权益面积达到1029万平方米，对应地价287亿元，楼面价仅为2791元/平方米。 据记者统计，去年12月企业需要支付权益地价143.12亿元，对应楼宇的均价为3297.7元/平方米。

值得注意的是，万科去年12月取得的项目中，100%权益的项目数量明显提高，共计20个项目中14个项目的权益为100%、70%，但同样土地多的11月，100%的 而且，12月也是万科全年土地取得额首次超过销售额的月份。

国泰君安领域分解师李品科表示，万科的现金特征已经充分转变为攫取土地的特征，为下一轮规模的增长和市场份额的提升埋下了伏笔。

新年第一周楼市较去年同期成交

经记者胡健实习生杨瑞从北京出发

今年头一周，楼市受元旦假期因素影响，成交情况比上一周略有下降，但成交量仍好于年同期。 中指院公布的周报数据显示，第一周监测的40个城市中，成交量较去年同期上升的城市占9成以上。

中原地产研究中心统计数据显示，元旦长假期间，全国主要54个城市楼市新建住房合同达到8438套，比去年同期上涨16.8%，特别是京沪穗深4个一线城市，合同套数为2127套，比去年同期上涨57.7%。

中原地产研究总导演张大伟告诉《每日经济信息》记者，虽然网签数据滞后，未反映元旦成交情况，但全年合同较去年同期上涨也反映出市场出现了明显的年末。

据中指院统计，今年第一周，韶关成交量最大，比去年同期增长681.38%。 除上海、深圳、苏州、重庆、武汉外，多数主要城市均超过100%，其中成都以105.28%的比例增长最快。

一线城市成绩也比较优异，年第一周，北京住房上网本总量4876套，比上个月下跌38.8%，比去年同期大幅上涨98%。

连锁市场研究部记者张旭告诉《每日经济信息》记者，受假期和供给减少的影响，新建商品住宅成交量明显下跌，但市场热度没有明显下降。 另一方面，扣除保障房后，新建纯商品住宅成交量还有近2000套，比年同期高出3.2倍； 另一方面，新开放的项目仍然保持着很高的库存削减率。

据统计，北京年12月开设的许多项目库存率很高，如腾飞园、路劲家园、金域蒂珊家园、龙湖时代天街、云立方嘉苑等目前签约率已经超过五成。

中指院稍早公布的去年12月百城住宅价格指数显示，全国100个城市，新建住宅平均价格为9715元/平方米，比上个月上涨0.23%，是自去年6月停止下跌以来连续第7个月上涨。 12月份10大城市新建住宅均价16157元/平方米，比上个月上涨0.45%，比去年同期上涨1.06%，连续2个月上涨，涨幅扩大。

目前，制约房地产市场成交量的阻力来自开发商。 “供给量减少，新房成交量略有下降。 》伟业据我家副总裁胡景晖告诉《每日经济信息》记者，由于今年下半年楼市成交量回暖，各大开发商基本完成并超额完成了年度销售计划。 另一方面，春节前发行新盘的动力不足，另一方面，在目前市场前景光明的情况下，开发商促进降价销售的可能性很低。