“房企明年财报或更难看 不排除计提跌价准备”

经记者胡廷鸿杨篷车后徐学成出生于深圳、上海、广州

种种迹象表明，明年开发商的财务报表可能比今年更难看。 因为这些企业明年的财务报告是今年业绩的反映。 如果管制继续下去，开发者晚年的业绩也不容乐观。

根据国家统计局的数据，10月份全国70个大中城市中，34个城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。 其中，北上广深一线城市房价环比全面下降，跌幅分别为0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。

随着房价的下跌，面对过去两年高价获得土地的上市房企和毛利率的下降，一些项目的亏损压力增加。 虽然三季度没有看到房企降价的准备，但一家开发公司的财务官员预测，如果继续管制，明年楼市将面临“寒冬”。 届时，房企将优先保护现金流多于利润，不排除房企做好大规模降价的准备。

中国指数研究院华南分院市场研究总监林建晖分析说:“做好降价准备将影响上市公司的利润和股价，目前还没有出现房企大规模降价的准备。” 虽然目前房价出现了一定的下跌，但是很多开发商仍然负担着房价，降价幅度还不大。 林建晖说:“房企降价准备工作可能要到一年了。 ”。

开发商对高价土地获得项目面临的市场行情依然谨慎乐观。 例如，金地2009年出资160亿元在上海、武汉、天津、深圳、佛山等城市取得土地270多万平方米，总建筑开发面积达500万平方米。 这些项目地块在金地用于天镜、褐石、世家、名称四大豪宅产品系列的开发，今年也在全国得到了宣传。

虽然高端楼宇在今年的市场行情中面临销售困难，但金地集团财务总监韦传军对记者表示，金地的定价战略是随军市场，稀缺资源项目依然不变。 据韦传军介绍，2009年初取得土地的楼房平均价格为3000多平方米，即使降价出售，总利润也只有30%，预计到降价准备工作还有一定的空之间。

同样以开发高端住宅产品为中心的世茂、绿城等项目面临着降价风险。 “如果明年房价大幅下跌的可能性很大，房地产公司必然会刺激今年楼市的低价销售，房地产利润空之间也会大幅压缩。 》中投顾问房地产领域研究员殷旭飞认为，库存的增加将导致房企明年建设项目的延误。

对此，韦传军认为，明年的市场行情比今年“更冷”。 在这种情况下，房企是否做好降价的准备，要看市场情况。 他分析说，如果监管继续下去，一些领域的企业将因资金困难，降价幅度更大，带动领域新一轮的降价潮。 “届时，房企将优先保护现金流而不是单一利润，不排除发生大规模房企降价准备。 ”韦传军说。

/雅居乐/

明年2月之前停止购买土地

经记者徐学成出生于广州

雅乐近日也宣布，将停止取得土地，降低部分项目的售价。 去年在海南清水湾项目中实现了100亿元的销售额，但今年形势发生了巨大变化，业绩过于依赖个别项目的雅居乐显然必须面临更大的考验。

据报道，刘锡华雅居乐地产副总裁近日宣布，雅居乐将停止或削减正在建设的部分项目规模，削减建设费。 此外，雅居乐选择性下调部分项目售价，降价销售部分项目尾盘室。

今年10月，雅居乐合同销售金额约33亿元，合同销售面积约29万平方米。 前10月，雅居乐的合同销售金额为262亿元，仅实现了全年370亿目标的7成。

雅居乐相当信任的海南清水湾项目可能很难完成今年的销售任务。 数据显示，前10月，清水湾总销售额为67亿元，与100亿元的目标还有差距。

根据该季度公布的数据，截至上半年，包括海南清水湾、广州、中山在内的项目合计贡献了60%以上的销售额。 从下半年加大力度的项目来看，大部分位于广州、中山、佛山等区域，目前这三大城市均陷入“限购”或“限价”，成交情况不容乐观。

在降低售价的基础上，刘锡华表示雅居乐将至少在明年2月之前停止购买土地。 将来的状况会怎么样，有必要到了春节再判断。 数据显示，今年上半年，雅居乐拿出仅有15亿元的土地，与去年相比，土地持有量明显放缓。 亚太城市快速发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，雅居乐的目的是减少现金流失，稳定资金链。 申银万国报告称，预算期末雅居乐现金余额将降至28亿元，净负债率将上升至83%。

最新公布的高盛报告显示，雅居乐近期项目预售比预期差，因此分别下降了~年预测合同销售额的9%、13%、10%至310亿元、300亿元、340亿元。

/绿城中国/

有意出售足球俱乐部

经记者杨宠从上海强发

绿城中国曾经是对市场最乐观的住宅企业。 绿城也因此在上半年销售不理想的情况下，依然积极获得土地，仅上半年购买土地的金额就达到了111.6亿元。 甚至在10月，绿城仍在山东营口的土地上，总额达到34.5亿元。

进入下半年，绿城多次传出资金紧张的消息，但多次被绿城否定。 但日前有消息称，绿城有意转让杭州绿城足球俱乐部。 绿城的中国官员也确认了上述消息的真实性。 对于创办12年绿城足球俱乐部，会长宋卫平一直怀有深厚的感情。 绿城危机时，宋卫平没有放弃足球。 在2008年绿色城市几乎全部被收购的情况下，足球也没有被宋卫平放弃。

现在，绿城可能已经到了最困难的时期。 事实上，10月信用有所缓和，但高端住宅市场保持寒冷。 据21世纪房地产上海地区市场中心统计，11月前21日，上海市5万元/平方米以上的新建豪宅累计成交46套，比10月同期下降26.9%。 邸成交在近三个月环比下跌。 许多高端住宅的开发商表示，由于目前市场的不确定性，项目的启动时间推迟了。

/龙湖地产/

“有钱人”也过着艰难的生活

经记者杨宠从上海强发

目前，在国内房地产业，龙湖可以说绝对资金充裕。 华东项目“抢滩”完成后，龙湖持有的现金已经达到126亿元。 龙湖是目前领域为数不多的没有通过高利率信托融资的房地产商之一，因此标普和穆迪将龙湖评为偿债能力最强的内陆住房企业。

但是，这种领域的“有钱人”至今仍过着“紧巴巴”的生活。 在杭州，龙湖香醍醐溪岸出道后，当地市场多年来首次出现了5000元/平方米以上的平均售价； 在北京，龙湖时代天街的合同价格只有1万元/平方米出头。

而且，龙湖在土地市场上也大幅压缩了支出，截至9月，龙湖仅在青岛以5亿1000万元获得了低密度住宅区。 并且，7月底8月初，龙湖在重庆、上海、青岛三地的土地投资达到50亿元左右。 以前，龙湖地产的一位高层在接受采访时表示，年内龙湖将谨慎拿地。

种种迹象表明，龙湖地产将大量储备现金“过冬”，企业对明年楼市预期不乐观。 龙湖地产的内部人士证实，集团对明年的市场确实很悲观，储备了大量现金。 龙湖的一位内部人士认为，以接近价格的低价卖房，不会让龙湖吃亏。 因为从目前的动向来看，明年的楼市不会卖到今年这个价格。

但是，龙湖对未来市场的悲观前景并不影响市场回暖后迅速取得好成绩。 以龙湖现有的土地储备，只要市场转暖，龙湖就能在极短的时间内开发和供应。

在所有领域，都有大量现金，但仍有不少开发者对市场感到悲观。 龙湖地产在上海降价销售的中国境外就是其中之一。 此外，路劲基础建设的房地产项目也将在北京积极促销，以快速收回资金。 这些房地产企业通过行动向外界展示，对明年市场的预测不容乐观。

/佳兆业/

拥有土地减速扩张或缓解二三线

经记者胡廷鸿从深圳出发

最近，佳兆业高层多次召开内部会议讨论明年的市场战略和销售计划。 “目前，资金链没有问题，我们的开发完全有保证，但是否能继续拥有土地，必须慎重考虑。 》佳业内部人士对《每日经济信息》记者说。

10月，佳兆业加速盘货，在成都、株洲、江阴等城市上市7块楼盘，销售面积近41.8万平方米。

迄今为止，业界很少提及因城市旧病而闻名的佳兆业。 去年，佳兆业首次挤进百亿军团，年销售额达到101亿元，成为楼市新生房地产势力。 今年佳兆业发展迅速，凭借快速土地征用、快速开发、快速周转的经营战略，前10个月佳兆业累计合同销售额122亿元，比去年同期增长58%，直接追赶招商房地产138亿元。

自2009年底与恒大、龙湖同期在香港上市以来，佳兆业发展迅速。 由于三家公司都采用了快速转动的销售模式，因此在业界被称为“三枪手”。

从年下半年开始，北上广一线大城市受管制政策制约，听信谣言的佳兆业迅速布局在二三线城市，其扩张速度令行业侧目。 年9月15日，佳兆业在江苏成功竞争太仓地块； 年10月1个月内，佳兆业在广州、佛山市、江阴市、顺德等城市连续获得土地，同时进入全国多个内陆城市，相关总投资额达到52.28亿元，占佳兆业上市以来在二、三线城市总投资的46.7%。 今年上半年，佳兆业继续在二、三线城市扩大，在大连、沈阳、武汉、长沙等城市获得20多个地块，总投资额达59.5亿元，占佳兆业在二、三线城市总投资额的53.23%。 目前，佳兆业已进入全国29个城市，拥有60多个不同的项目，土地储备面积达2400万平方米。

在当前房地产领域进入严冬之际，名叫佳兆业的“神枪手”也不得不减速扩张。 “明年的形势将会很严峻，所以我们将放慢拿地的速度。 佳兆业内部人士说:“快速发展的速度肯定没有今年快。”

(万科) /

现金为国王小心地取走土地

经记者胡廷鸿从深圳出发

11月11日，万科总裁郁亮面对全国近70家媒体表示万科越冬之路，“快速周转，现金为王，谨慎拿地。 ”。

11月，万科为了回收资金，在深圳、上海、北京等地加大了楼盘促销力度。 目前万科合理降价的销售力度依然没有减少。

万科发布数据显示，10月万科销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，比去年同期分别减少23%和33%。 今年头10个月，万科已经完成了1074.3亿元的合同销售额，接近去年全年的销售业绩，但距离年初制定的1400亿元的销售目标还很远。 万科系深圳企业旗下的项目金田香也将于11月推出1平方米均价1万元左右的翻新设施。 比以往的开盘价每平方米便宜约1000元，降价幅度约为10%。

正如郁亮所说，“房地产业的下半场到来了，房企赢得下半场的技能不同，没有一家速度开发商能在下半场稳定取胜。 ”。

对于拿地战略，万科也开始谨慎了。 9月，万科一口气在北京获得3块土地，8、9月全国耗资近70亿元获得10个项目，而10月万科新增项目只有2个。 对此，中国指数研究院华南分院市场研究总监督林建晖认为:“万科不会再盲目攫取土地，而是考虑城市布局与产品结构的匹配。”

此外，万科住宅产业化建设方法已经在北京、上海、深圳、无锡等项目应用，实现了180万平方米的工业化建筑规模。 “万科将完全实现住宅产业化，不再使用万科之前流传的施工方法，预计届时全年开工量将在1300万~1500万平方米之间。 ”郁亮说。 从业界来看，这也是万科降低开发价格的变革之作。

/招商不动产/

降价消化库存

经记者胡廷鸿从深圳出发

今年10月，招商房地产仅完成销售额138亿元，比今年200亿元的销售目标还差30%。 进入四季度，招商房地产将在加快推送步伐的同时，采取低价进入市场的促销措施来消化库存。

10月29日，位于深圳宝安西乡街的招商绿色以比周边大厦低6000元/平方米的价格入市，开盘价1.7万元/平方米左右。 11月7日，招商果岭再次奇袭开业，重新推出464套房进行网上销售，折扣价为12100元/平方米。 目前招商果岭的平均价格为1.6万元/平方米左右。

10天内，发生了两次突袭式开盘，创下了今年招商房地产在深圳开盘项目的最短时间。

11月8日，招商房产另一个深圳大厦招商观园二期启用，均价从6月的1.4万元/平方米左右降至1.2万元/平方米。 今年6月，招商观园首批项目开工，开盘价也比周边楼盘低3000元/平方米左右。

招商房地产意想不到的“低价上市”战略，震惊了该地区其他开发商。 “招商观园开盘价这么低，同行的竞争对手金地天悦湾的压力很大。 ’深圳一位业内人士说。 据悉，该地区金地天悦湾以高档别墅为主，目前价格为2.5万元/平方米左右。

事实上，由于万科“万团大战”下半年引领深圳楼市降价热潮，11月深圳楼市出现了“下跌”的呼声。 招商房地产第四季度突然降价，主要是由于楼市成交低迷下的销售压力。

一方面降价出货，另一方面有可能乘土地市场低迷期增加土地储备，业界期待招商房地产增加土地储备的诉求依然强烈。

公告称，截至9月底，招商房地产在全国累计土地取得项目中，总投资42.68亿元，累计总建筑面积93万平方米，超过了去年全年87万平方米的新土地储备。

今年三季度招商房地产新开工面积为211万平方米，其开工速度超过了土地储备新的增长速度。 2009年以来，招商房地产土地储备维持了数千平方米。

在获得土地的资金方面，招商房地产更“不差钱”。 据三季报报道，招商房地产目前持有123.47亿元，比半年末上涨37.67%。 但是招商地产董秘刘宁日前接受媒体采访时表示，现在还不是获取最佳土地的时机。