“上海二手房成交率先回暖”

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经记者杨宠从上海强发

中原二手房成交数据显示，4月份五大城市二手房成交量共计约334万平方米，比上个月微增7%，但仅为去年同期的5成，仍处于低位。 上海4月下旬市场活跃度明显提高，月度成交量比上个月增长近三成。 剩下的城市成交量与3月基本持平，环比变化幅度在1成以内。

中原领先指数系统的数据显示，4月份五大城市二手房价格略有波动。 值得注意的是，北京二手房价格指数首次下跌，环比跌幅为0.52%； 剩下的4个城市指数略有上升，但涨幅更窄。

中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，本轮楼市调整以来，北京二手房价格指数在五大城市中首当其冲，首要原因是北京版严格的《限购令》的影响。 与其他城市不同，北京版《限购令》将从外国购买的人缴纳社会保障年限的要求从1年提高到5年。 中原成交客户资料统计结果显示，限购前在北京购房的人约40%为非当地居民，另外部分当地户籍居民也受限购政策的影响。

并且说，北京版《限购令》出台后，市场约50%的潜在诉求得到遏制，成交量大幅萎缩。 据中原估计，4月北京二手房成交量约90万平方米，较上月有所增加，但不到去年同期的四成。 北京房地产市场的复苏情况比其他城市最差。

受交易量持续低迷的影响，二手房成交周期延长，部分业主因各种原因下调房源报价，尽快成交。 中原报价数据显示，4月北京约55%以上的业主下调房源报价，成交价格下跌。

二手房成交不透明的情况下，房屋租金价格上涨。 中原领先指数系统4月数据显示，除北京市场租金环比小幅下跌外，从其余城市二手房租金均小幅上涨的长期走势来看，受物价上涨的影响，未来各地租房市场将会上涨。

值得注意的是，4月期间，中低端房源特别受租客欢迎，因此这类房源的租金涨幅最为明显。 以上海为例，月租金在3500元以下的住宅占所有交易量的7成。 根据cli二手房租赁指数的分类指数，上海低端二手房租金自2005年以来累计涨幅超过35%。 同期，高档公寓租金涨幅分别只有19%和8%。

目前，各地房地产市场仍受到“限购令”的影响，但市场的“刚性诉求”并未完全消失。 相反，这一指控正在缓慢平静地得到释放。 中原周统计数据显示，3月以来，五大城市周成交量持续小幅波动，仅个别周期出现较大波动。

中原监控业主挂牌消息称，近几周来更多业主下调房价，五大城市中这部分业主所占比例已超过50%，其中高档住宅价格下跌情况更为普遍。

瞿安新预计5月份五城市二手房成交量与4月份基本相同。 价格方面，北京将保持小幅调整，上海和深圳小幅下跌，广州和天津将保持小幅上升的态势。

中原集团研究中心