“全面进入收获期 远洋地产“做精”商业”

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随着远洋与太古合作的颐堤港项目的开业，远洋房地产集团总裁李明宣布，从今年开始远洋每年运营20万平方米以上的商业房地产。 从此，远洋拿地、开发的高负现金流时代已经过去，巨大的商业房地产布局开始为远洋贡献正现金流，远洋商业房地产全面进入收割期。

积极的战术转移

与多家房企因此次调控而“被迫转换”商业地产不同，远洋从2007年开始布局。

远洋地产集团副总裁、远洋地产商业地产事业部总经理王福顺表示，目前的市场条件和未来单一快速发展商品住宅的模式不理想。 “住宅市场对一个公司的经营来说不是资产，而是相当于商品，简言之就是将土地变成住宅出售。 商业性房地产开发和持有经营，可以通过持续稳定的租金和其他经营性收入，规避房地产开发带来的风险，实现公司利润的稳定增长。 ”。

对远洋而言，快速发展商业地产除了可以改善公司在现金流动性、收入稳定性方面的资本结构外，还存在自身的战术诉求。

按照远洋第三梯队的快速发展战术，住宅、商业房地产、房地产金融历来流传，是支撑远洋快速发展的“三驾马车”。 正如王福顺所说:“商业不动产可以与金融、资本运营，在未来可以与基金、信托等结合。 ”。 已成为远洋上金融业务最有效的特征来源。

李明曾经表示，住宅开发是远洋规模增长的核心动力，而商业地产是远洋的长时间战术业务。 远洋现在2300万平方米的土地中，商业不动产用地约占16%，达到370万平方米，约5年后将拥有约200万平方米的商业投资不动产。

进入“收获期”

关于商业地产，远洋是名副其实的“老兵”。

从1997年远洋大厦开始，远洋在北京长安街沿线、cbd核心区开发了凯晨广场、远洋光华国际等甲级办公楼，也形成了中远酒店房地产等专业的物业管理企业。 在办公楼的开发经营和酒店物业管理方面，远洋已经有15年以上的“工作年限”。

据悉，远洋现有的商业地产已经形成了写字楼、购物中心、城市综合体三条产品线。 项目包括北京远洋大厦、北京颐堤港、北京远洋光华国际、北京远洋国际中心、北京未来广场、天津远洋国际中心、天津远洋新干线、大连中华路2号项目、大连远洋壹中心、杭州大运河商务区项目、中山远城商业、黄山福泰vista庄园酒店

根据远洋中期业绩，远洋大厦、远洋国际中心、北京远洋光华国际等办公楼项目的租金率均在90%以上。

不过，李明坦言，虽然项目建设和开发管理各有特点，但在商业地产特别是购物中心招商运营等方面，远洋经验稍显不足。

因此，远洋选择了太古地产( 1972，hk )和“大力合作”。 双方首次合作的颐堤港项目已经开工4年，李明说:“实际上从头到尾工作了6年，投入了40亿元。 这六年只花钱不赚钱。” 向商业设施投入高额现金，一度成为强加于远洋的“大山”。

但是，由于颐堤港于9月20日正式运营，远洋“历尽艰辛”。 堤港目前购物中心的合同出租率达到85%，商户开业率超过60%的办公楼也上传了阿尔斯通、奔驰等全球500家公司，出租率超过86%。

此外，双方还与成都大慈寺文化商业综合体合作，李明称之为“咬紧牙关打造商业房地产过程中罕见的惊喜”。 由于项目位于成都的中心地区，就在春熙路之前传到了商圈。 项目地面建筑均为两三层建筑，建设周期短，采用率高，远洋预计3~4年实现正现金流。 目前，该项目平均租金从最初测算时的400元/平方米/月上升到目前的700元/平方米/月附近。

企业品牌差异化

除太古合作企业品牌外，远洋也建立了自己的商业企业品牌。 王福顺说，“我们与其他不同，我们希望在市场差异化、运营、管理、商业合作的感觉上做一个特别的项目，一劳永逸地打响。”远洋倾力打造的“未来广场”。

怎么和其他不一样，王福顺有自己的想法。 “只有创新更合适的现代商业模式，才能应对众多同行竞争对手的挑战。 ”。

王福顺首先转型的是购物中心“没有大户就不稳定，没有小户就活不下去”的生存状况。 在他看来，现有的购物中心主力店模式不理想，容易形成核心业态与周边业态的重叠。 “我们必须做的一件事是在购物中心内规划1万~1.5万平方米面积的小规模商场，处理购物中心买不到的东西，在差异化的定位上相辅相成。 二是注重上传企业品牌的新鲜度和丰富度，除了主要企业品牌外，还包括20%的新企业品牌。 ”

以北京远洋未来广场为例，这家位于北四环的高级购物中心在企业品牌组合中10%首次进入北京，30%首次进入亚奥商圈，这将提升客户企业品牌的新鲜度和国际化时尚感，成为未来广场的风向标。 此外，约20%的合作伙伴企业品牌将在此项目中启用新的店铺形象。 目前，100多个国内外知名企业品牌成功签约远洋未来广场，签约率达92%。

不过，王福顺表示，未来广场在成为成功的“企业品牌”之前，不会进行大规模复制。 “必须适当。 我的想法是团结在一起，就足够了。”他说，除了北京，天津、大连的未来广场后天也将陆续营业。

除了堤港、成都大慈寺为代表的合作企业品牌外，未来广场为代表的中高级企业品牌、远洋也在考虑社区型商业企业品牌。 “基本上关于三个企业品牌，现在没有建立高端的高级企业品牌。 ”王福顺说。

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