“上海丹源服装诡异变身：工业用地建楼出售”

记者戴高乐上海松江摄影报道

日前，有网友在《每日经济信息》中表示，上海市松江区一工业用地被上海丹源服装有限企业(以下简称丹源服装)低价取得后，未办理合法手续将工业用地转为商业用地，违反了建筑容积率的增加。

《每日经济信息》记者在实地调查和相关资料后发现，这块标有912-2的工业用地，原是丹源服装用于建设企业生产和配套用房，现分为几个地块在该企业建成后，丹源服装和其他企业。 一位业内人士表示，丹源服装凭借两张合同成功变身为“房地产开发商”。

土地的低价转让

上述地块位于松江工业园民强路1525号，原属上海申中实业企业。 该地块最初面积为68000平方米，2002年分为两部分，分别标为912-1号和912-2号。

根据上海市松江区岳阳街道提示的2003年1月《关于工业用地调整的信》，“考虑到该企业(上海申中实业企业)的功能发生了转变，从原来的经济管理和工业项目开发转变为单一的房地产开发，912号剩余土地(即912 -， ”。

随后，丹源服装与松江房管局签订了国有土地使用权转让合同。 在合同、配套合同和补充合同中，912-2号地块出让土地的开采权面积最终为47485平方米，出让总额为721.731万元。 合同中规定该土地为一种工业用地，建筑容积率不超过1。

上述网民在《每日经济信息》中反映，该地块没有进行“招投标”计划，同时地块价格低于当时松江区工业用地19万元/亩的规定。 关于这个问题是否违反，现在还不能定义。 但是，松江区计划管理局的一名工作人员表示，该地块当时在程序上没有问题。

912-2号地块当时的成交额约为每亩10万元。 2003年，松江区工业用地基准地价约为每亩19.6万元。 由于该地块是协议转让，“无论多或少都不会成为市场的衡量标准，因此不能说这是违反的。 ’是一个长期从事房地产交易的人。 但是，根据国土资源部2003年公布的《协定规定国有土地的开采权》，“有基准地价的地区，最低价格不得低于转让地所在水平基准地价的70%”，912-2号地块当时的成交价格也在13.7万元左右，

另外，912-2号地块于2003年3月完成转让合同，但补充合同于10月签订，而2003年上海市基准地价基准日自当年6月30日起实施。

通过两个手续完成“办公楼”的转让

丹源服装在领域并不知名。 资料显示，企业创立于1999年初，是一家拥有自营进出口权的针织服装生产型公司，年产毛衣约150万件。

上海丹源物业管理有限企业(以下简称丹源物业) )的一名员工对《每日经济信息》记者说:“丹源服装不再从事制服等相关产业。 ”。 另外，丹源服装在2009年进行公司注册资金增资时，将原注册资金从300万元增加到2980万元，公司的营业范围也是“本公司包括本公司控股的成员公司在内，租用了自己的房子。 ”。 这里需要观察的是，虽然营业范围不包括丹源服装及其控股公司销售房子，但丹源服装及其控股公司的下一系列房地产开发和销售行为，超出了其营业范围。

丹源房地产是2009年丹源服装厂房建成扩建后成立的物业管理企业，此时的912-2号地块已建成“经济园区”。 之后，记者在当地访问了这个小区。

“经济园区”内目前有酒店、餐厅、银行自助服务在营业，还有其他几家企业上传，这些企业大多购买了有园区的大楼。

在“经济园区”招商部，记者从一位运营商顾问处获悉，“上海申田经济园区由上海丹源置业有限企业开发，物业性质为纯写字楼和小型公司，园区规划为30幢商务大厦，共7万多平方米。 ”

记者在上海市工商局网站和上海市房地产交易中心的开发商注册中未发现该企业的身影。

该运营商顾问表示，“园区可以通过租赁销售，但目前已经销售了好几栋，这些企业已经在园区工作。” 比较了记者提出的“这块土地本来属于工业用地，现在在做商业用地，购买事后门票是否行得通”。 问题是，这位运营商顾问一直向记者保证:“这块土地已经登记在商业用地上，制作产权证没有任何问题。”

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地开采权的规定》，工业用地调整为商业用地后，应当收回原工业用地，重新按商业用地依法通过“招标”出让，明确补偿价格，对原土地采用者进行补偿

该地块的“写字楼”基本上是年开始交易的，但当时松江商业用地成交的均价在10000元/平方米左右，912-2号地块成交时只有150元/平方米。 这意味着丹源服装如果走常规的“工转商”计划，至少要向国家补充约4.7亿元。

但是，记者在查阅房地产中心登记新闻和网民提供的证据后发现，在该地块登记的仍是工业用地性质，丹源服装推广单和网上房地产销售广告均涉嫌发布虚假广告。

记者从丹源房地产内部员工处获得的小区物业管理表显示，该小区至少有15幢大楼出售给企业和个人。 我问了一家企业，是“已经拿到票了”。 但是，如果912-2号地块仍然没有改变工业性质的用地，丹源服装没有取得住宅预售证书，这张产权证是怎么得到的呢？

据记者调查，以该“经济园区”5号楼为例，丹源服装首先通过建设工程的方法交给前公司法人徐连凤(丹源服装的实际管理者)，徐连凤于2009年被出售给某企业。 据房地产中心登记新闻报道，5号楼只不过是丹源服装和该企业土地开采权的转让，不包括土地上的建筑物。 从这一点来看，工业土地开采权的转让属于正常的交易范围。

这项房地产交易的顺利完成，可以从记者从这个网民那里得到的五层买卖合同中找到答案。 该合同是徐连凤与某企业签订的，涉及5栋房屋，即5号办公楼的买卖，某企业以每平方米5818元、总价1052万元的价格获得了5号楼，但这个价格仍然远远低于商业楼。

通过这两个合同，双方完成了实质性的房地产交易。 尽管一家企业取得了工业用地性质的产权证，丹源服装也完成了常规房地产开发商的所有业务流程。

《每日经济信息》记者就丹源服装和912-2号地块的相关问题采访了松江规划局、房地局等部门，这些部门表示等待调查后即可应对。 在发出消息之前，记者无法拨打徐连凤的电话，丹源服装和丹源房地产的其他领导拒绝回答上述疑问。

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