“万科总裁郁亮：房地产“冬天”很漫长 不要存在侥幸心理”

经记者杨宠强胡廷鸿出生于杭州

《狼图腾》的主人公陈阵通过捕捉和杀死狼，间接发现了游牧民族宝贵的“狼性文化”。 同样，登上慕士塔格峰后，万科总裁郁亮发现冬天会长出雪莲花。

9月7日，杭州良渚文化村出现的万科总裁郁亮和以他为首的万科管理层给现场媒体留下了最深刻的印象，万科团队适应房地产极端“天气”的能力可能比去年强了。 也许是海拔高的地区长年的高寒积雪中也长着雪莲花的奇景让郁亮领悟到:“冬天也有美丽的景色，也有雪莲花。” 这样的发现，带来了万科的决定和奇妙的融合。

不放弃硬封面的开发

对万科来说，今年前几个月并不容易。 今年2月安信床事件爆发以来，围绕万科房屋质量问题的质疑一度给万科带来了很大的压力。

郁亮承认，关于建立翻新室一事，万科内部存在较大争议。 有一种看法是，如果不建立装修室，万科可以省去很多麻烦。 另一种看法是，如果万科不能很好地建造装修的房间，业主怎么能建造呢？ 最后，万科还是多次做装修房。

但是，房屋质量问题的出现，给万科带来了反思。 郁亮表示，企业规模扩大后，必须将失误率从百分之一降至千分之一。 他说，万科目前有封闭制度和千亿计划，除了派遣工程师到日本建设工地学习外，还有飞行检测和实测制度，在质量管理上比过去有了很大的进步。

郁亮说，在多次质量检查中，确实有一些安信床无法清除，但在那么密集的检查中，有多少地板业者能全部清除呢？ 因此，郁亮认为，安信床仍然是可靠的供应商。

其实，现在的万科不仅不会放弃装修房的开发，反而会升级到现有的产品和服务。

“好房子、好服务、好邻居”是郁亮在万科销售的房子的最新定义。 在杭州良渚文化村，郁亮的上述解释被演绎为村民公约、村民食堂、村民菜场等一系列促进邻里关系、提高生活质量的服务设施。

过去的“春天”无法再现

万科的产品和服务的升级很大程度上来源于不容乐观的房地产市场趋势。 今年上半年许多房地产企业的业绩比去年同期有两位数的升级，但许多开发商对未来的房地产市场并不乐观。 在这种情况下，房地产企业开始有点退出。

去年，郁亮提出了房地产已经进入“冬季”的观点，但这一观点今年也没有改变。 他说，许多快速发展的人实际上不再从事这个领域，每个开发人员的生活都好过一点，但不代表整个领域的生活就好过了。

郁亮说，对万科来说，“冬季”要积极锻炼身体。 否则，就会“冻死”。 锻炼身体首先需要钱，把钱放进身体里可以御寒。 这是一项长期的任务。

为了回收资金，万科自去年下半年以来，在全国楼盘积极促销，积累现金，实践“过冬”战略。 截至今年6月底，万科持有的现金达到470亿元，创万科历史上现金持有额最高纪录。

对于当前领域快速发展的困局，郁亮表示:“不可能期待过去的春天再次出现，这个冬天是漫长的，不应该存在侥幸心理。”

在稳定增长的宏观经济环境下，不少人认为房地产领域是国民经济的支柱性产业。 郁亮认为，房地产领域应该不再是支柱产业，而是配套产业，这样的定位更为准确。 城市的快速发展更新换代要求房地产领域必须与城市的快速发展、社会经济的快速发展相协调。

可能是基于对房地产领域未来快速发展的认识，在郁亮评价中，领域的冬天将是一个漫长的过程，但领域依然很有前景。 “冬天有雪莲。 并不是没有开花。 即使冬天也能创造美丽的景色。 ”郁亮强调，房地产公司应该在“冬季”寻找机会。

郁亮认为，市场进入自住时代后，顾客需要的不仅是好房子和好服务，也需要好邻居。

郁亮所说的“雪莲”是领域中的两个重要机会。 一是市场上有很多问题，比如老年人的住房问题。 他认为，在这样多的机会下，甚至不用考虑领域的规模能做到多少。 与房地产定位为“配套产业”相比，万科与城市同步快速发展，在这个城市做配套产业，为了根据各个城市的快速发展状况决定未来要做什么而调整了战略。 此外，郁亮认为，领域集约化将是万科未来快速发展的又一个机会。

在冬天里寻找“快乐”

郁亮眼中，无论是房地产调控政策，还是当前领域的快速发展趋势，都表明“冬季”还在继续，但这并不意味着“冬季”什么也不做。

今年5月，万科宣布收购香港南联房地产73%的股份，获得香港融资平台，宣布万科正式迈出国际化尝试的第一步。

事实上，不论养老地产、旅游地产、房地产国际化的方向思考，在郁亮看来，都是在“冬季”寻找快乐的表现。

在这次媒体交流会上，郁亮首次公开了对万科国际化的思考。 “国内已经有人没有买房的资格了，在国外做卖给中国人的房子可行吗？ 所以我们将启动万科国际化战略，在世界上寻找合适的机会。 ”郁亮说。

据悉，目前万科已经在中国香港地区设立了资产管理部，并在美国设立了业务推广小组。 但是郁亮先生承认，万科的国际化还处于试水阶段，市场各方面还需要时间的研究，还没有具体的快速发展计划。

事实上，近年来万科的快速发展理念、人才流动、产品体系文案的一些变化表明，万科之所以能够积极应对领域漫长的“寒冬”，与实用灵活的市场战略息相关。

郁亮表示，万科将每月进行调整，调整未来三个月的经营计划。 各季度将讨论过去和今后12个月的计划。 这个计划是指导性的，没有硬性的计划，僵硬地执行计划也不能适应最后的变化。

“市场变化很快，大约在2004年的时候，我们制定了第三个十年的快速发展计划，谁也不知道几年后会出现限购。 ”郁亮说，企业的整个经营日程并不是按不变的计划实施，而是基本上积极采取应对的经营战略。

可能是因为有积极应对的心态，万科在有点地产商抱怨限购令的时候，越来越多的客户在积极进行采购的业务。 比如万科发现很多人只能买两家的面积，但需要三家，这个面积的产品为了满足这些业主的需要改造成了小三家。 另外，万科在领域内首先开发了自我保存仓库，让业主可以保存杂用品。

在产品方面根据市场诉求进行修改是近年来万科作为领域龙头开展最多的业务。 但是，对所有领域来说，“冬季”可能需要万科的思考才能实现所有领域的快速发展。

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