“公开市场拿地不足4% 星河湾近万亩地谜团未解”

经记者叶书利从北京出发

国土部通报复印件显示，鄂尔多斯星河湾项目规划面积11820亩。 据记者调查，截至目前，星河湾通过合法挂牌出让方式获得的用地只有458亩，占比不到4%，其中也出现了类似北京cbd地块出让中的“神仙价格现象”，这一直是“内定”。 至此，星河湾近万亩的地块依然谜团重重。

《每日经济信息》记者调查显示，鄂尔多斯、星河湾项目开发建设中的混乱景象，不是个案，而是鄂尔多斯混乱楼市的缩影。

以“神仙价格”中标458亩土地

鄂尔多斯星河湾工程违规事件向国土部公开，相关负责人正在接受调查或相应处罚，但事件本身并未因此“暴露在阳光下”。

7月25日，国土部官网消息，年4月，星河湾与鄂尔多斯东胜区政府合作签订投资建设协议，拟投资鄂尔多斯星河湾项目规划面积11820亩，其中一期工程2595亩。

据报道，该协议于年4月6日签订，协议签订后一周内，星河湾向东胜区政府提供5亿元债务，半年内提供2.5亿元，并承诺年底前借3.5亿元。 作为回报，东胜区政府承诺保证星河湾项目获得净利润11亿元，项目用地1万亩以上(不包括其他公司在其中的1000亩)，建设用地5000亩以上。 “建设用地不足5000亩的，东胜区向星河湾方面赔偿纯利润的10%。 ”

也就是说，星河湾项目的开发商成为东胜区政府的“债权人”，“债权人”星河湾与“债务人”东胜区政府之间签订了“目击协议”。 东胜区政府保证星河湾项目净利润达到11亿元，否则向星河湾赔偿净利润的10%，即1.1亿元。

在“可见的协议”的压力下，“债务人”东胜区政府随后做了一系列“怪事”。

《每日经济信息》记者查阅相关挂牌文件后发现，年7月29日，525亩规划用地指标中458亩分为3块土地，从当天起向鄂尔多斯市东胜区国土交易中心挂牌，拍卖起拍价分别为1.239亿元、1.0160亿元、1.0160亿元。

8月28日下午3点，挂牌结果与北京cbdz11地块分拨时的“神仙价格现象”相似。 3地块的中标者均为星河湾企业，3地块合计成交价3.206亿元，与挂牌底价完全相同。

同样发生在去年7月的北京cbd地块分拨中，其中z11地块的中标价格与价签底价一致，被潘石屹叫好“神仙价格”，但最终被认定此次中标无效，重新招标。 但是，星河湾458亩土地的转让“合法”了。 因此，这件事一直被外界斥责为“内定”。

要挂牌的地块比例不到4%

公开资料显示，鄂尔多斯星河湾项目用地中，发行公交卡取土地块仅上述458亩土地，约占项目总规划用地面积的3.87%。

但星河湾一位内部人士在与《每日经济信息》记者的信息表达中直言，星河湾项目已占地近1万亩。 这是因为，除了上文提到的458亩公开转让用地和此次国土部通报中公开的星河湾一期工程建设违法用地2543亩外，剩下的近7000亩土地的取保来源仍是个谜。

记者致电星河湾集团董事副总裁梁上燕，但未导致成功。

7月25日，国土部通报称:“近期，东胜区政府对违法用地和地上建筑物采取了进一步解决措施。 符合已占用土地利用总体规划但尚未取得用地手续的用地，尽快办理建设用地审批手续后，依法供应土地。 建设占用的临时用地，在项目完成后拆除； 未被占用的河道治理、绿化、平整土地归还原集体经济组织没收的地上建筑物和其他设施被公开拍卖。 ”

记者以为这是星河湾分区后续解决的总体指导意见，但星河湾集团相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“大家都误解了。 这不是后续解决的指导意见。 以前的区划已经解决了，这句话只是已经解决的情况的概括证明。 ”

但是，对具体解决情况的各类用地亩数和土地结构问题，该负责人拒绝做出回应。

调查显示，星河湾项目近1万亩的地块组成结构仍是个谜，“近期东胜区政府进一步解决违法用地和地上建筑物”中占用的临时用地、符合总体规划的用地、尚未占用的河道治理、绿化、平整用地等各类用地的面积构成等 因此，至今星河湾近1万亩用地的外部情况难以明确。 上述星河湾内部的人也直言“有点混乱，一时说不清楚”。

此外，记者在调查中发现，星河湾项目的高尔夫球场问题也是个谜。

年12月，《每日经济信息》记者在星河湾项目现场发现，临近大道的项目入口、项目卖场斜对面有一个大空地，地块仍处于裸露未开发状态。 当时负责该项目的保安工作的至少两名员工，用非常肯定的语气告诉记者，该地的首要用途是建设高尔夫球场。 在项目计划中，项目的第一个绿化项目是这个高尔夫球场。

随后，有人通过网络公开爆料称，鄂尔多斯星河湾项目配套高尔夫球场以绿化补助的名义经相关政府部门批准。

对此，星河湾集团相关负责人断然否定了高尔夫球场的说法。 负责人反驳说:“鄂尔多斯星河湾工程没有配套高尔夫球场，太原星河湾有配套高尔夫球场。”

另外，去年12月记者在鄂尔多斯采访时，一位要求匿名的当地开发商干部曝光称，星河湾项目用地占了当地保障房建设用地指标的一部分。 但是，在发出消息之前，这个消息还没有被权威消息来源证实。

回顾一下，星河湾项目乱象频发。 但是，据本报记者观察，鄂尔多斯国土局官网2009年11月7日刊登的《东胜区国土资源局交易中心提前布局年度土地例行督察工作》一文称，东胜区203个季度共成交地块、成交面积720.98公顷，

星河湾是“典型的”？

关于此次国土部鄂尔多斯星河湾项目违规行为，在采访中，上述鄂尔多斯开发商干部对星河湾抱有一定的“同情”。 该干部认为，此次星河湾事件与去年香河土地违约事件中万科被曝光的事件性质相似，都是“典型”性质。

该干部进一步解释说，在香河土地“破门”事件中，当时香河县常务副县长凌少奎公开承认，香河违章，地块面积达4000多亩，最终“典型”项目只有万科欢庆城，占地200多亩。 到目前为止，这件事还没有公开确定的调查结果。

和香河市一样，在鄂尔多斯市，违反占地面积、违反开发、违反销售等行为成为普遍现象。

事实上，鄂尔多斯有点地方政府也承认这一点。 据观察，鄂尔多斯东胜区政府官网发布的《东胜区年前三季度经济运行状况解体及存在的问题与建议》中，当地楼市直言“项目审核不紧，房地产市场混乱”。

该文进一步说明，“十一五”时期的2006~年，东胜区房地产业进入大快速发展期，房企数量从原来的十几家迅速发展到300多家。 在领域大而迅速的发展中，玉石混乱。 “不仔细调查资金实力，不考虑经营条件，大部分个人都可以在房地产公司注册，一旦闹事，很多人就会卷入这场风波，从拿到土地到项目审批都提前了，刚拿到土地就不办理预售许可证等手续卖房

因此，上述开发公司高管表示，在鄂尔多斯楼市，星河湾乱象并非孤独事件，只是“典型”，星河湾事件的曝光，是在鄂尔多斯楼市的标签簿上“鬼城”之后，加上另一个“乱城”的标签。