“合景泰富地王9月未动工 资金压力巨大”

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合景泰富负债率暴涨14个百分点

一位分析师表示，合景泰富在市场预期不佳、资金紧张的双重压力下未积极开工

近日，首都地王 促销也无法提高成交量，资金压力也不断加大

无独有偶，记者发现，年6月曾一度成为热门话题的北京崇文门菜市场单价地王地块，至今依然荒凉，没有任何开工迹象。

拿下土地9个月来，还没有开工的迹象

4月8日，记者来到崇文门菜市场区划。 该地块位于北京市东城区崇文门外大街，东靠崇文门外大街，南靠东磨工厂大街，西靠北京电力工程管理中心，北靠崇文门西小街。

“这片土地本来就是菜市场，两年前拆迁就结束了。 之后一直这样，很荒凉”附近的修鞋师傅告诉本报记者。

除了用白墙包围了地块外，记者还发现围墙之间有一道颜色翻新的墨绿大门，大门锁得很严密。

修鞋师傅告诉记者，大门是去年新换的，一直锁着，没见过施工队来施工。 记者从角落里通过围墙发现里面的地面很平，空很宽敞不宽敞。 为了防止灰尘飞扬，地上铺了绿色的网，但是绿色的网已经被风卷到了一个地方，出现了广阔裸露的黄色空的土地，微风吹过，扬起了灰尘。

记者表示，年6月27日下午，合景泰富旗下的子公司广州丰璞房地产开发有限企业以7.1亿元拍摄了上述地块。 该地块总占地面积6030.6平方米，建筑控制规模16242.7平方米。 据推算，该地块的楼价达到每平方米43227元，创北京土地拍卖史上新高，成为轰动一时的单价新地王。

当时，合景泰富表示，企业对该项目的定位是高端商业房地产，开工时间尚不明确，但“应该很快”。

但是，这种“快”显然很不舒服。 9个月后，该地块依然处于“被遗忘”的状态。 “我们正在制定计划。 然后马上开工。 ”合景泰富北京市场总监孟令文对《证券日报》记者表示。

对此，记者查阅相关资料时，合景泰富官网显示，该项目为零售商业，孟令文也从事商业。

有趣的是，住宅被限制后，商业地产进入了春天。 特别是今年，潘石屹主张商业项目前景美好，租金大幅上涨。

那么合景泰富为什么不积极开工，占领市场呢？

“各企业都有开发流程和节点，表面上不动不意味着没有进展。 ”孟令文这样告诉本报记者。 当记者进一步询问该地块是商场还是办公楼时，孟令文表示企业商业部具体负责这个项目。

很遗憾，记者多次给其商业部打电话，在截止时间之前没有得到任何回复。

实际上，记者发现远离该地块的街道商店有5家以上空摆放。 记者试着拨打了其中两家发布租赁新闻的电话，这两家一致表示，商店尚未出租，租赁新闻发布已有3个多月，仍无人问津。

中原地产研究总监张大伟说，如果市场预期不好，开发商通常不会积极工作。

但更值得注意的是，据与合景泰富亲近的相关人士称，这片土地是合景泰富在北京获得的第一个商业房地产项目，企业慎重。 该地块地板面积价格已经超过43000元/平方米，仅价格就达到55000元/平方米，用于销售可能收益率不够高。

瑞信以前也指出，虽然该地块面积小，但企业以前没有商场开发和管理的经验，预计相关投资会增加运营风险。

上述相关人士表示，合景泰富迟迟不开工也可能是资金不足。 瑞信也预计，7亿1000万元的资金支出在短期内不会大幅改变企业的财务状况，但有可能成为长期的现金负担。

融资价格上涨五倍

实际上，据上述相关人士介绍，合景泰财富的项目正在积极降价。

另外，合景泰财富年报显示，企业在土地购买方面违背常态，不再高大上拿地王，年比土地购买更严格，积极促销，抑制现金流。

但更值得注意的是，截至去年12月31日，合景泰富的杠杆率达到61.8%，比去年同期急剧上升14个百分点。

据相关人士拆解显示，该债务比率相对不处于峰值的债务水平，但合景泰富的融资多通过发行货币为美元5年的长期优先票据获得，年利率均为13%左右。 另一方面，今年3月，雅居乐发行的货币为美元的5年首选票据，年利率只有9.8%，一些内房股通过这样的方式融资价格更低。

同为港股的资深开发商对记者表示，对合景泰富这家B评级的房企来说，这个利息水平很高。

事实上，合景泰富的融资价格正在急剧上升。 截至年12月31日，合景泰富集团融资价格约1.25亿元，年这一指标为0.2亿元，融资价格上涨1.05亿元，比去年同期上涨525%。

对此，合景泰富表示，这是关于一些常规企业贷款和部分优先票据的贷款价格。 尽管如此，合景泰富并未停止海外高利率融资的脚步。

今年3月16日，合景泰富表示，是发行年到期的本金总额4亿美元的首选票据，年利率为13.25%。

上述相关人士指出，从上述融资情况可以看出，合景泰财富对资金的渴求异常强烈。 商业项目对资金的诉求非常大，盈利周期也很长。 项目启动后，如果短期内没有现金回报，将进一步拖累企业的资金链，风险将暴露出来。

(资料来源:证券日报见习记者:王丽新) )。