“龙湖地产主席吴亚军婚变 引起债务违约担忧”

每经记者邓银婵杜兹乐从重庆、成都出发

万科王石结婚的余波结束后，龙湖地产吴亚军被证实与丈夫蔡奎分手。

据新闻报道，今年8月初，两人迄今共持有75.6%的龙湖地产股(约相当于39亿股)，蔡奎持有30.2%，共计约200亿港币。 吴亚军所持股份数在经过第三季度的股权分配集资后减少到43.18%。

昨天( 11月20日)龙湖方面向《每日经济信息》记者证实了离婚的消息，但企业自上市时起，两者的股份一直属于两个信托，此次股权变动没有发生违约问题，也没有分得200亿港币的说法，强调不会影响企业运营。

有分析认为，离婚后蔡奎减持也将增加龙湖巨额不履行债务的风险。 对此，一位业内人士认为，蔡奎作为企业大股东属于企业法人股，如果发生抛售，必须事先对外公布新闻，从企业的长远利益来看，发生这种情况的概率很低。

值得注意的是，龙湖地产19日刚刚上市，股价创新高，昨日股价下跌4.2%，收于13.7港元。

保守的蔡奎

根据福布斯公布的世界女富豪排行榜，吴亚军及其家人以47亿美元的财富成为中国女性首富，也是胡润排行榜上的“白手起家中国女性首富”。 但是，吴亚军离婚后，中国女性首富的位置也变得容易了，碧桂园副主席杨惠妍将以47亿美元的身家晋升为中国女性首富。

与吴亚军许多有名的名字相比，丈夫蔡奎鲜为人知。 《每日经济信息》记者了解到，吴亚军毕业于西北工业大学航海工程专业，对鱼雷控制系统非常有研究，蔡奎毕业于南京航空航天大学通信专业，精通导弹制导，夫妇默契度在业内广为流传。

据《南方周末》报道，在创办龙湖之前，蔡奎在成都飞机制造企业工作，担任工程师，在重庆机场建设总企业工作。 吴亚军在《中国市容报》担任记者，1994年下海创办重庆佳辰企业。 该企业注册资本200万元，《中国市容报》报社、蔡奎、吴亚军母亲优越和重庆亚泰工贸快速发展企业各出资50万元，各占25%。 随后，吴亚军、蔡奎率先增资稀释《中国市容报》报社股份，最终全部收购。 值得观察的是，亚泰工贸法定代表人也是蔡奎。

重庆地产界一位资深人士告诉记者，1995年，重庆佳辰经济文化促进有限企业出资450万元，与中建科产业有限企业合资成立重庆中建科置业有限企业，占45%，进入房地产业，更名为重庆龙湖地产快速发展有限企业。 该企业成立后，首个项目是龙湖花园南苑，携手鸣枪，获得“重庆市十佳住宅小区”等荣誉。

值得注意的是，大股东中建科于1999年7月以每股1元的价格将11.25%的龙湖股份转让给重庆佳辰企业，之后经过数次转让，到2003年10月，吴亚军夫妇最终将所有股份收入囊中。

但是，奇怪的是，这些股权转让在龙湖招股书的“企业历史、重组”栏目中消失了，只有重庆佳辰企业在2005年更名为“重庆龙湖公司扩张有限企业”，只介绍了几起。

“整理龙湖地产的历史，吴亚军走在前列，但蔡奎的作用也是不可替代的。 ”据这些相关人士介绍，蔡奎商业嗅觉敏锐，包括与中建科的顺利合作等，“许多业界人士称他为吴亚军背后的男人”，起到了很大的作用。

但奇怪的是，2007年龙湖地产即将上市后，同为创始人的蔡奎，在企业的地位逐渐被置于空。 据龙湖地产的员工介绍，在吴亚军担任龙湖帅哥的2007年前后，蔡奎只是企业总经营的闲职，几乎不参与企业的决策。

2009年11月，龙湖地产顺利在香港证券交易所上市，其招股证书显示，企业董事会成员和高管架构中没有蔡奎的名字，蔡奎就此完全淡出龙湖地产运营，只有股东身份。

“蔡奎总是一个低调的人。 ”上述重庆地产界资深人士表示，多年来没有接受媒体采访，甚至在发售仪式当天也没有向媒体发表任何言论。 前面提到的龙湖不动产的员工和吴亚军的丈夫蔡奎都几乎不在企业露面，很多新员工甚至不知道蔡奎是谁，说得有点神秘。

“财产转移说”被称为“阴谋论”

龙湖地产两位创始人分道扬镳也让许多业内人士感慨不已。 结合以往王石婚的事情，在现在楼市调控政策基调不变的情况下，也有人将房地产大佬们的离婚原因转向了“财产转移”。 但是，这次发言被龙湖地产企业的徐同辉品牌总监认为是“阴谋”。

“企业近期主席吴亚军的女性和蔡奎已经以和平友好的方式解除婚姻关系，他们同为企业的大股东，将来一定会维护企业的利益，在保持一致行动的同时，上市以来，吴先生和蔡先生的股权一直属于两个信托的全部，两 谈论财产转移真是个大阴谋。 ”徐同辉说。

《每日经济信息》记者查阅龙湖房地产招拍证也有以下复印件。 吴女士和蔡氏夫妇是本集团的创始人，分别将本集团的股权转让给吴氏家族信托和蔡氏家族信托。 这两个信托是各自不同的全权信托，受益人分别是吴女士和蔡先生各自的几个家族成员。

然而，引人注目的是，该招股证书表明，尽管吴氏家族信托和蔡氏家族信托是不同的全权信托，但都是汇丰International trustee全资子公司。

“龙湖上市后，蔡奎不再在企业工作，可以给投资者营造企业不是家族公司的氛围，企业市场化变得容易。 夫妻的股份由两家信托企业管理，也有长远的观点，不会发生目前离婚相关的财产分割和投资者权益受损等问题。 ”一家证券公司的人说。

联交所明确权益显示，吴亚军与蔡奎原本共同持有龙湖75.6%的股份，约相当于39亿股。 数据显示，两人持股比例8月6日分别降至45.4%和30.2%。 9月18日，吴亚军发行2.6亿股，每股11.88元，通过旧后新方法向市场分配股票筹集资金，股票持有量暂时降至40.33%。 目前，吴亚军的股票持有量回升至43.18%，两人的股票持有量也在分配后降至71.97%

消息人士称，蔡奎为了避免龙湖股份落入第三方手中，签署了协议书，要求吴亚军暂时掌管其股份。

不履行债务的风险

两位创始人分手后并不存在财产分割等问题，但市场人士担心，减持蔡奎手中的股份可能会引发债务违约。

据《每日经济信息》记者介绍，龙湖地产公告称，自2009年赴香港上市以来，龙湖地产发生了3次较大融资行动，债务融资额达10亿美元以上。

龙湖地产最新的融资活动是，今年10月11日，与汇丰、渣打银行、巴克莱、德意志银行、摩根士丹利就2019年到期的4亿美元、利率6.875%的优先股签订了购房协议，扣除其他费用后，正式融资

近年来，龙湖房地产迅速扩张，特别是年初，受新一轮房地产市场调控的影响，银行贷款、信托融资等渠道收紧，龙湖等大型企业对融资的渴求强烈。 去年3月底，龙湖地产向相关银行财团贷款7亿5000万元、利率9.5%的优先股到期。 年4月，龙湖地产从相关银行财团获得21亿5000万港币的融资。

另外，根据企业公告，龙湖地产的巨额债务融资主要用于拿地扩张新项目。 据第一上海最新研究报告，截至目前，龙湖共新增16个土地项目，收购总额210亿元，其中45%为年支付，企业年内新增5个城市，特别是厦门项目是企业首次进入南方市场最重要的一步。

“在龙湖不动产债务数字不断上升的今天，突然遇到了企业所有者吴亚军夫妇离婚的新闻。 这对资本市场的相关债权人来说也不是好消息。 ”一位业内人士解体后说。

另外，根据龙湖融资协议，企业控股股东，即吴氏家族信托、蔡氏家族信托等，直接或间接中止共同持有本公司全部实益股份51%以上的，将构成违约。 龙湖新闻发言人也表示，作为大股东，吴亚军夫妇二人就未来继续保持一致行动，维护企业权益达成一致。

国内一家知名房地产运营机构负责人向《每日经济信息》记者表示，“蔡奎不会急于抛售所持企业股份，龙湖目前的盈利能力和资本市场的支持，投资回报率还是很有吸引力的。”

上海春之声置业(集团)董事长朱大鸣也表示，如果龙湖遭遇这种情况，企业股价可能会短期波动。 蔡奎作为企业的大股东，属于企业法人股，如果发生抛售，必须事先对外公布新闻，但从企业长远的好处来看，发生这种情况的概率很低。

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