“潘石屹欲当“包租公”称五年后每年收租40亿”

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经记者尚希从北京出发

潘石屹终于成了心心念念的“包租公”。

昨天( 8月16日)，被散装销售模式诟病的soho中国( 0410，hk )宣布告别传统的散装销售模式，从“开发-销售”转向“开发-自我保持”。 这样的变革意味着，soho中国将成为北京、上海高质量商业地产的最大所有者，也将成为海外滩上最大的所有者。

soho中国昨天在连接香港-内地的电话发布会上表示，《每日经济信息》记者了解到，未来soho中国将在北京和上海拥有150万平方米的办公楼和商业房产，预计5年后现有房产的年租金收入将超过40亿元。

换代后散装出售

在电话会议上，潘石屹表示，企业目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，能够使企业完成这次具有历史意义的变革。

半年报显示，截至8月13日，soho中国共有银河soho、望京soho等14个主要项目。 其中，唯一的自持项目只有天安门南(前门)即前门soho这个项目，但从目前的市场反应来看，前门soho做得不好。 三年前，soho中国投资近18亿元收购北京前门大街项目，但一项公开数据显示，截至去年年底，这些项目的租金收入只有9109万元。

对于这个项目，潘石屹说这是房地产自有试水。 他说，前门的soho看起来很拥挤，但基本上是一家小商店，现在与商业企业合作，新定位租户，出现了更多的大型商店。

潘岩告诉记者，目前的自持，与正在销售的望京soho相比，其中保留高楼自持，除上海中山广场、soho天山广场外，还需要出售一点住宅小区，其他项目也打算自持，外滩8-1小区的50

潘石屹表示实现变革需要多长的时间，年限是5年。 “5年后，预计手头150万平方米的商业地产成熟后，每年可领取的租金收入将超过40亿元人民币。 ”

还是被迫进行积极的变革？

soho中国的转型是否受到宏观调控的影响？ 在昨天的发布会上，潘石屹没有正面回答。

“我认为潘石屹这样做是迷途的。 ’关于潘石屹的转型，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，他早就应该这样做。 王永平在接受《每日经济信息》记者采访时表示，散装销售模式的弊端在这几年逐渐暴露出来。 “随着宏观调控的持续，地价增长开始放缓，经营收益率低的软肋也开始突出。 ”

第一太平戴维斯市场调查和项目开发顾问部董事王琼表示，从目前一线城市的土地释放量来看，要保证完全的现金流，必须持有房地产的一部分。 从北京、上海的商业区划开发来看，几乎没有中心城区的地方。

据soho中国中报报道，上半年净利润同比下降65%至6.13亿元，销售额同比下降53.8%至12.22亿元，毛利润同比下降61.67%至5.82亿元。 截至6月30日，企业持有现金和银行存款共计约91.99亿元，此外未提取贷款余额约59.72亿元。 集团银行贷款和可兑换股票债券共计约135.74亿元，网络贷款率约为20%。

面对如此大比例的利润下跌，企业将原因归结为没有可以交付采用的项目。 但兰德咨询总裁宋延庆表示，利润下滑的根本原因不是结算面积的减少，而是产品布局和产品结构的问题，“尽管soho中国的产品集中在北京、上海，但这两个城市又是限购最严重的城市。”

销售额减半

此前，潘石屹今年制定的销售目标为230亿元，但目前的转型计划也影响了本年度的销售任务。 “迄今为止的销售额包括望京soho作为自费保留的大楼和世纪广场。 目前，这些项目的标志性建筑持有后，销售额将下降一半左右。 ”潘石屹表示，下半年获得销售预约证的项目约70亿元，目前销售60亿元，年销售计划将降至120亿元左右。

“对soho中国来说，变革的挑战首要在专业领域，财务状况没有问题。 ”王琼告诉记者，目前潘石屹面临的调整应该是产品线从销售型向租赁型的转变。