“人和商业快速扩张背后：“防空洞”商业模式待检验”

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经过记者刘林鹏成都的拍摄报道

目前，人与商业( 01387，hk )的快速扩张步伐并不平坦。

今年44岁的哈尔滨商人戴着永革，花了20多年的时间在内陆建设了巨大的地下商业街王国——人和商业。 这家企业2008年在香港上市时，震惊了业界。 人和商业依赖于将地下人防工程商业化开发的“防空洞模式”，在国内各地不断进行“攻城略地”，被命名为“地一大道”的地下商场不断复制。 截至2007年，其运营总建筑面积增加到139万平方米，比上年增长9成以上。

但是，在扩张，一点问题也浮出水面。 企业不仅现金流受到挤压，而且应收账款多的影响，穆迪和标准普尔自去年年底分别下调了两次信用评级。 另外，昨天( 6月13日)，《每日经济信息》记者的调查显示，成都的大街项目陷入麻烦，人与商务和商户之间的优势纠葛浮出水面。

对此，人与商业成都企业规划部的一位人士表示，成都大道目前还处于试点营业期，二期正在招商中。 人和企业会妥善解决这个问题，不断改善管理，提高硬件。

另外，一位分解者认为，不同的人和商业运营模式，资金回收周期可能比普通的商业房地产要长。 因为这个“防空孔”商业模式需要验证。

“防空孔”业务模式

人和商业起源于哈尔滨。 20世纪90年代初，全国大部分公司没有进入地下商业开发时，哈尔滨已经有七八家地下商业开发公司。

1992年，人和商业在哈尔滨开设了第一个项目“人与地下道”，大部分铺面都租给了从事女装批发和零售业务的租户。

人和商业的商业模式是，建设人民保卫空项目，在和平时期用作地下商业街，通过出租商店和转让经营权来获得回报是首要的。 之后，人和商业沿着地下人防工程走上了商业化开发的道路。

《每日经济信息》记者表示，这种商业模式有其独特之处。 由于地下空之间未被归类为房地产开发，因此不受房地产领域适用的许多法律、法规、税收、政策的限制，不需要支付土地出让金和土地增值税，可以降低开发价格。

有人和商业高管向媒体表示，地下人防工程的开发属于公益工程，得到政府的支持，因此开发价格低于常规房地产项目，地下商业运营价格也相对较低。 因为这个人和地下商业设施的销售和租赁价格一般是周边商场的1/2到1/4。

钱带来了很高的利润，有报道称，这家企业在历史上净利润增长率最高时达到了500%。

营业面积一年增加了近两倍

在哈尔滨成功后，人和商业在全国各地复制了这种“防空洞”模式。 2007年1月，广州地下商业街“地一大道”开业，投资额达到4亿3900万元，约为哈尔滨三期项目总额的两倍，这也开始了大幅度的扩张。

2008年10月，人与商业在香港成功上市，从而进一步加快了其扩张步伐，武汉、成都、重庆……等多个城市的“地一大道”应运而生。

据悉，“地一大道”到年底将扩展到全国30多个城市，同时未来将陆续进军各大中城市。

“集团目前运营的22家百货公司遍布全国15个城市。 (运营总建筑面积相当于139万平方米。 》据人与商业年报介绍，关于未来的扩张，人与商业在13个城市已经建成15家商场，施工总建筑面积相当于156万平方米，另外总建筑面积352万平方米的项目正在审批中。

年，人和商业运营总建筑面积达到139万平方米，比上年增长90.4%。 可租赁的总建筑面积与每年16万平方米相比，增加到72万平方米。

业内人士表示，人和商业正处于赛马场建设时期，为扩大市场占有率，重点保证新建设项目的资金投入，将挤压商场建设的运营费用，招致众多商户的投诉。 未来，如何维持融资压力、利润增长、持续经营之间的平衡，将是人和商业必须面对的巨大考验。

但是当谈到商业模式的问题时，这些人和商业人士说，企业在内地成功地完成了许多项目。

成都项目遇到了麻烦

年4月，人和商业以总额2.89亿元的价格获得成都顺城街、盐城口、东御街地下空之间40年的开采权和经营权，随后加快了成都“地一般”的建设。

昨天，《每日经济信息》记者访问成都大道时发现，中午左右，许多商店的大门都被牢牢锁上。 目前，许多商店对人和商业提出了降低租金、改善商场硬件等诸多要求。

由此可见，去年年底开业的成都大道似乎并未如预想的那样爆炸。 销售额低迷成为困扰许多商户的最大课题，这个商户有一句非常小的话。 许多商店向《每日经济信息》记者表示，他们的生意非常惨淡，一周都没有开店。

对此，人与商业成都企业规划部的一位人士表示，成都大道目前还处于试点营业期，二期正在招商中。 人和企业会妥善解决这个问题，不断改善管理，提高硬件。

昨天晚上，人和商务人士表示，与一些商户主张的商务难以要求削减房租相比，集团董事会将进行研究。 但是，她坦言，做生意本身就是吃亏和得失，目前正处于发育期。

关于租户、人与商业的“纠纷”，一位资深零售商表示，人与商业在成都以商业地产的模式收购经营权，给后续商户带来了诸多经营压力。 成都目前只开通了1号线，地铁功能没有充分发挥。 因为这个人和商业要充分利用这个地下商业项目，可能还需要培养人气。

商业模式有风险

《每日经济信息》记者了解到，地下商业街的开发在建设期间通常需要大量的资本支出，同时转让经营权和租赁项目需要几个月的时间，会产生正的现金流。 因此，人与业务的迅速扩张给自身的现金流带来了不小的压力。

人和商业的运营模式有一定的限制:首先，其运营属于人防工程设施，不在房地产开发范围内，其次，购房者受让的是商铺单元的经营权，很难取得该商铺单元的房产证，银行贷款模式不适用。 因此，人和商业可能面临比普通商业房地产更长的资金回收周期。

另外，人和商业在招标书中，完成一个地下项目开发所需的时间和价格可能会受到多个因素的影响，如材料、政府优惠政策的一些变化、行情的转换、从相关机构获取所需的牌照、许可证和批文的延迟等，很多 这些因素可能会延缓或阻碍项目开发的完成，同时这些不明确的因素会进一步上升人和商业的隐性财务风险。

去年年底，据香港媒体报道，人和商业本来于当年11月底到期，金额约达20亿元的应收账款被拖欠。 随后，人和生意发表了明确的公告。

《每日经济信息》记者观察到，去年12月19日，穆迪宣布将人和商业信用评级降至b1级，评级前景负面。 穆迪对人和商业逾期应收账款强调与商业模式相关的风险表示担忧。 在此之前，标准普尔也宣布将人和业务列入负面注意名单，指出未来6~12个月，人和业务的现金流可能会进一步受损。

高额的应收款，注定了人和生意在公布年业绩的第二天信用机构将再次下调评级。 今年3月29日，穆迪将人和商业信用评级从b1降至b3，前景维持在负增长。 穆迪认为，企业年收入22亿元低于预期，企业现金流风险将提高，从而削弱内地应对房地产市场挑战的能力。

此外，标准普尔也将其长期公司信用评级从b+降至B级，并将该企业全部评级列入负面注意名单。 标准普尔认为融资渠道有限，难以恢复强劲的财务状况。 在信用紧缩下，其商业模式极其脆弱。

由此看来，不仅要与人扩大业务，还要搞好内部控制、调整租户的优势等关系，才能保证自身的快速发展，使各方面的优势最大化。