“中海御景熙岸打七折 单价仍比单位投入高一倍”

经记者杨宠从上海强发

中海地产上海项目——中海御景熙岸昨日( 10月24日)，售价由原来的22000元/平方米下调30 )，目前仅售16000元/平方米。 这是上海商品住宅价格大幅跳水的例子。 但《每日经济信息》记者发现，上述价格调整可能不是中海地产对该项目的降价底线。

根据上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目消息，中海御景熙岸的投入价格约为7357.07元/平方米，即使按16000元/平方米的“7折价格”计算，每平方米的建设价格仍在100%以上。

许多房地产拆船商表示，中海御景熙岸拥有较高的利润空之间，因此如果交易量不能大幅度降价有起色，就不排除进一步降价的可能性。 利润率较高的大楼有可能成为上海楼市新一轮降价热潮的“潮头”。

复旦大学房地产研究中心博士生导师尹伯成告诉《每日经济信息》记者，开发商大幅降价将影响土地增值税的税收收入，也将对上海的地方经济产生一定的影响，但上海应该提前做好了准备。

单价超过投资额的两倍

上海同策咨问机构监测上海网上房地产价格数据显示，迄今为止中海御景熙岸成交的424套商品住宅成交均价为21914元~22025元/平方米。 昨日，据观点地产网、《东方早报》等媒体报道，上述楼盘参与搜房网的团购价降至16000元/平方米。 中海御景熙岸的卖场销售人员证实了上述团购价格，称现在也可以参加团购。 由于降价幅度较大，中海地产此前销售的定价合理性受到前期业主的质疑。

事实上，中海御景熙岸即使售价16000元/平方米，也可能获得高额开发利润。 根据上海市规划和国土资源局的资料，中海御景熙岸前身南汇区康桥镇电信园a区1号储备区2008年初，被中海以8亿6700万元、每平方米地板价5506元/平方米的价格取得。

根据上海市城乡建设和交通委员会上海市建设项目的消息，包括数字编码通信系统、金属门窗等在内的住宅成本不高。 以20层的3号楼为例，共计14823.85平方米的建筑面积，总成本只有3786万元。 另一方面，御景熙岸公寓建设工程整体总投资额约16亿元，以21.74万平方米的总建设规模计算，每平方米投资额仅为7357.07元/平方米。 据此计算，中海御景熙岸虽然销售16000元/平方米，但相对于项目每平方米的投资额，仍有较高的利润。

关于中海御景熙岸售价超过100%建设投资的相关数据是否能证明该项目的超高利润，中海地产方面昨日没有做出回应。 但是，迄今为止中海地产在利润率上领先于领域。 该企业上半年年度报告显示，企业内地房地产快速发展毛利率从去年同期的40.5%上升到42.9%。

或者有可能再次调整价格

事实上，御景熙岸靠拢的今年4、5月，正是国家发改委反对商品住宅暴利，限制《商品房销售定价规定》等楼宇暴利的时候。 国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日表示，商品住宅行业将实施反暴利规定，考虑将商品房价格保持在合理水平。 温家宝总理也在今年3月要求开发者“道德血液”。

中原地产研究院高级研究经理刘渊表示，目前开发商在定价时并未基于价格保证合理利润，而是基于周边市场随行在市场。 尹伯成认为，开发商的价格远远高于价格，证明发改委反暴利的相关政策没有被开发商完全执行。

售价远远超过每平方米投资额，明显影响了御景熙岸的销售。 根据网络房地产的消息，这座大楼的公寓部分从今年2月开始发售1210套，到昨天晚上19点为止只卖出了其中的57.02%。

刘渊表示，如果御景熙岸项目的高毛利确实存在，如果降价不能完全被潜在买家接受，开发商可能会进一步降价。 他还认为上海楼市暴利楼盘将成为这场降价的主力军之一。

这种想法也得到尹伯成的同意。 在他看来，暴利楼宇的降价概率和降价空之间比普通住宅大得多，上海楼市的大幅降价潮很可能从哪个暴利楼宇开始。 房地产业内人士也认为，暴利楼宇的售价一般包括巨额土地增值税，因此降价的可能性将会增加。

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